Immobilien
Immobilienmarktbericht
Warum das Kaufinteresse an Haus und Wohnung auch in Heilbronn sinkt
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3 Min
Im Jahr 2022 gab es die wenigsten Vertragsabschlüsse seit Beginn der Erfassung 1987. Die Quadratmeterpreise sind trotzdem weiter gestiegen. Welche Immobilien am begehrtesten waren und welche Kriterien bei der Preisentwicklung entscheidend sind.
von Wolfgang Müller
Der Immobilienmarkt in der Stadt Heilbronn ist erstmals seit Jahren wieder rückläufig. Noch nie haben seit Beginn der Erfassung der Kaufverträge im Jahr 1987 so wenige Häuser und Wohnungen ihren Besitzer gewechselt wie im vergangenen Jahr. Für 2022 registrierte die Stadtverwaltung lediglich 1295 Kaufverträge. Das ist ein Rückgang um rund 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Auch die Umsatzzahlen sind stark zurückgegangen. Mit rund 509 Millionen Euro ist das ein Minus von etwa 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Baubürgermeister Andreas Ringle spricht von einer Normalisierung des Marktes. "Wir hatten in den vergangenen zehn Jahren eine starke Überhitzung", so Ringle.
Eigentumswohnungen sind in Heilbronn am begehrtesten
Am begehrtesten waren im vergangenen Jahr Eigentumswohnungen. Mit 676 Verträgen machten sie mehr als die Hälfte aller Käufe aus. Dabei sind die Preise im Jahresmittel trotz niedrigerer Nachfrage noch einmal gestiegen. Wobei sich die Quadratmeterpreise neuer Wohnungen deutlich von denen der Bestandwohnungen unterschieden.
Neue Wohnungen verteuerten sich im Schnitt im Vergleich zum Vorjahr um rund sieben Prozent auf 5809 Euro pro Quadratmeter. Die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen verteuerten sich um rund 4,5 Prozent auf 3706 Euro pro Quadratmeter.
Häuser in Heilbronn: Zustand und Lage sind entscheidend
Die Preise für freistehende Häuser in der Kernstadt sind 2022 im Vergleich zum Vorjahr noch einmal um rund 8,5 Prozent gestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis betrug hier 4973 Euro. Dabei berücksichtige die Erhebung sowohl Grundstücksgröße, Wohnfläche, Lage und Ausstattung als auch den Zustand der Immobilie, so Marisa Röder-Sorge, Leiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Heilbronn.
Nahezu unverändert sei zwar im Jahresmittel der Preis für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser geblieben. Das liege daran, dass für Doppel- und Reihenhäuser im Laufe des Jahres 2022 ein Preisrückgang statistisch nachweisbar sei. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser habe das Kaufdatum dagegen keine Auswirkung auf den Quadratmeterpreis gehabt.
Wohnungen in der Heilbronner Kernstadt sind deutlich teurer
Entscheidend für den Kaufpreis war auch im Jahr 2022 die Lage der jeweiligen Immobilien. So mussten Käufer für Häuser und Wohnungen in der Kernstadt deutlich tiefer in die Taschen greifen als in den Stadtteilen. Während freistehende Ein- bis Zweifamilienhäuser in der Stadt für durchschnittlich 4973 Euro pro Quadratmeter den Besitzer wechselten, kostete der Quadratmeter in den Stadtteilen 3485 Euro. Letzteres sei zwar rein rechnerisch ein Rückgang von rund fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. "Allerdings waren die 2022 verkauften Immobilien in Qualität und Größe im Vergleich zum Vorjahr geringerwertig, sodass es faktisch keine Preisänderung gab", so Marisa Röder-Sorge.
Trotz der neuerlichen Preissteigerung im Jahresmittel stellen der Baubürgermeister und die Leiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Trendwende auch bei der Preisentwicklung fest. So sei im Laufe des Jahres eine rückläufige Preisentwicklung bei Bestandseigentumswohnungen sowie bei Reihenendhäusern und Doppelhaushälften zu verzeichnen.
Bodenrichtwerte sind in Heilbronn um drei Prozent gestiegen
Den größten Anteil am Gesamtumsatz haben bebaute Grundstücke ausgemacht. Hierzu zählen Grundstücke mit Ein- und Mehrfamilienhäuser ebenso wie Wohn- und Geschäftshäuser. Mit 371 Kaufverträgen liegt deren Anteil zwar nur bei 29 Prozent. Mit einem Umsatz von gut 286 Millionen Euro beträgt ihr Anteil am Gesamtumsatz allerdings rund 56 Prozent.
Um rund drei Prozent sind die Bodenrichtwerte gestiegen. Sowohl für Wohnen als auch für Gewerbe steht 2022 ein Plus von rund drei Prozent. Auch für den Grund gilt, dass dessen Preis entscheidend von der Lage abhängt. So kostet der Quadratmeter in der Bahnhofsvorstadt rund 800 Euro, im Stadtteil Biberach liegt er dagegen bei rund 340 Euro. Im Heilbronner Osten variiert der Quadratmeterpreis von Straße zu Straße und liegt bei bis zu 1100 Euro.
Starker Einwohnerzuwachs für Heilbronn prognostiziert
Eine Prognose, wie sich die Preisentwicklung in diesen und den kommenden Jahren fortsetzen wird, ist laut Ringle schwierig. "Das wäre ein Blick in die Glaskugel." Der Baubürgermeister geht aber davon aus, dass die Trendwende im Laufe des vergangenen Jahres durchaus wegweisend sein könnte. Die wirtschaftlichen Boomjahre des vergangenen Jahrzehnts und das niedrige Zinsniveau hätten den Immobilienmarkt regelrecht befeuert, so Ringle. So habe sich der Preis für eine neue Eigentumswohnung in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt, der für eine Bestandswohnung beinahe verdreifacht. Ringle hofft jetzt, "dass wir ein stabiles Niveau erreichen". Klar sei aber auch, dass Heilbronn nach wie vor eine wirtschaftsstarke Stadt sei, für die landesweit der stärkste Zuzug prognostiziert sei.
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