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Mehr Grundsteuer zahlen als der Nachbar? Experte erklärt Hintergrund
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Die Reform der Grundsteuer steht in Baden-Württemberg weiterhin stark in der Kritik. Selbst benachbarte Grundstücke können unterschiedlich bewertet werden. Was dahinter steckt.
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Die Reform der Grundsteuer treibt weiterhin vielen Grundstücksbesitzern die Sorgenfalten ins Gesicht. Neben dem Hebesatz, den jede einzelne Kommune festlegt, spielen die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert eine entscheidende Rolle bei der Festsetzung der Grundsteuer.
Wie der zustande kommt und wie Experten aus Kaufverträgen den Wert eines Grundstücks herausrechnen, erklärt Manuel Hecker, der die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Eppingen leitet.
Unterschiedliche Grundsteuer trotz vergleichbarer Grundstücke? Bodenrichtwerte spielen eine Rolle
Deshalb kann es dazu kommen, dass für zwei benachbarte Häuser mit gleich großen Grundstücken eine unterschiedlich hohe Grundsteuer bezahlt werden muss, nur weil die Flächen in verschiedenen Zonen liegen.
Reform der Grundsteuer: Gutachterausschüsse werten Kaufverträge für Bodenrichtwerte aus
Grundlage der Bodenrichtwerte sind die Kaufverträge, die alle den Gutachterausschüssen zugehen. Das Eppinger Gremium ist für 28 Kommunen im Landkreis Heilbronn zuständig. „Absolute Ausnahme“ sei, so Manuel Hecker, dass in den Kaufverträgen der Preis fürs Grundstück separat aufgeführt sei. In der Regel bekommt das Gremium nur den Gesamtpreis - für Immobilie und Grundstück.
Um in diesen Fällen herauszubekommen, was theoretisch fürs Grundstück bezahlt wurde, rechnet der Ausschuss rückwärts. „Das ist gar nicht so komplex“, sagt Manuel Hecker.
Wie sich die Grundsteuer berechnet: Wie alt ist das Gebäude, wo wurde saniert?
Die Geschäftsstelle fordert unter anderem Details zum Haus an - wo in den vergangenen Jahren saniert wurde, wie alt es ist, wie die Topographie ist, ob es Mängel gibt. „Wir kennen schließlich nicht die Ausstattung“, sagt Manuel Hecker. Daraus errechne sich der Gebäudewert. Und mit diesem sowie dem Gesamtpreis ist dann klar, was fürs Grundstück bezahlt wurde.
Alle zwei Jahre prüft der Gutachterausschuss, ob die Richtwerte noch passen. Wann aber das Gremium neue Werte bestimmt, lasse sich so pauschal nicht sagen, betont Manuel Hecker. „Wir betrachten den kompletten Immobilienmarkt.“ Pro Jahr wertet die Geschäftsstelle in Eppingen Tausende Verträge aus. Zugleich betont er: Es sei ein Trugschluss der Eigentümer, zu glauben, dass die Bodenrichtwerte ausschließlich für ihr Grundstück gelten.
Grundsteuer-Reform: Gutachterausschüsse haben den Immobilienmarkt im Blick
Nicht immer gibt es ausreichend Verkäufe innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Laut Manuel Hecker schaut der Ausschuss zusätzlich, wie sich die Preise in der Kommune und in vergleichbaren Orten entwickeln. Dabei bleibt der Ausschuss nicht unbedingt allein im Landkreis: Für Eppingen mit der Nähe zum Landkreis Karlsruhe und dem Rhein-Neckar-Kreis spielen auch die dortigen Märkte eine Rolle.
Der Gutachterausschuss legt auch die Bodenrichtwerte in Neubaugebieten fest. Dabei müsse es nicht zwangsläufig auf jene Quadratmeterpreise hinauslaufen, für die eine Gemeinde ihre kommunalen Bauplätze verkauft. „Wir orientieren uns an privaten Grundstücken“, so Manuel Hecker.
Beschwerden zur Grundsteuer: Der Gutachterausschuss ist gefragt
Mit der Umstellung der Grundsteuer kommen die Beschwerden an den Gutachterausschuss. „Man merkt, dass das Thema viele Eigentümer umtreibt“, sagt Manuel Hecker im Februar. Die Grundsteuer nehme pauschal den Bodenrichtwert, Eigenschaften der Immobilien spielten keine Rolle. „Ich verstehe den Unmut der Bürger.“
Die Geschäftsstelle nehme sich Zeit und erkläre die Berechnungsgrundlage. Wer dennoch unzufrieden ist und erwartet, dass sein Grundstück weniger wert ist, kann ein sogenanntes Qualifiziertes Gutachten beauftragen und ans Finanzamt weiterreichen.
Neuer Wert
Wer mit dem Bodenrichtwert fürs eigene Grundstück nicht zufrieden ist, kann sich über zwei Wege dagegen wehren. Darüber informiert die Oberfinanzdirektion Baden-Württemberg im Internet.
Erste Möglichkeit: Eigentümer können sich an den Gutachterausschuss wenden, der den Sachverhalt prüft.
Zweite Möglichkeit: Eigentümer beauftragen ein sogenanntes „Qualifiziertes Gutachten“. Beim Finanzamt muss dazu ein Antrag gestellt werden, „dass dieses einen durch Gutachten nachgewiesenen geringeren Wert für Ihr Grundstück ansetzt“. Damit der Bodenrichtwert für das Grundstück geändert wird, müsse das Gutachten „einen um mehr als 30 Prozent geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens nachweisen“. Die Oberfinanzdirektion gibt ein Beispiel: „Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Grundstück wegen des Planungs- und Bebauungsrechts im Vergleich zu den übrigen Grundstücken der Bodenrichtwertzone nur eingeschränkt nutzbar ist.“ red
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