Schwierige Situation auf dem Immobilienmarkt in der Region Heilbronn
In Heilbronn und Umgebung herrscht eine herausfordernde Lage auf dem Immobilienmarkt, mit stagnierenden Preisen und anhaltender Wohnraumnachfrage. Die Aussichten für Gewerbeimmobilien sind ebenfalls düster.
Der Immobilienmarkt befindet sich auch in der Region Heilbronn in einer schwierigen Situation. Die Zeiten ständig steigender Preise dürften vorerst vorbei sein, dennoch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum tendenziell hoch. Bei Gewerbeimmobilien sind die Aussichten alles andere als rosig.
Das sind die wichtigsten Einschätzungen beim jüngsten Immo-Forum der Maklergruppe Werner Immobilien. Gemeinsam mit Barbara Kazmaier stellte Inhaber Martin Werner den Gästen in der Skybar Club Kaisers die Trends in der regionalen Immobilienbranche vor.
Situation auf dem Immobilienmarkt: Großer Bedarf an Mietwohnungen in der Region
Werner präsentierte Umfragen unter Kunden und Immobilienexperten zur Preisentwicklung in den verschiedenen Segmenten. Im Wohnungsbestand erwarten demnach drei Viertel der Befragten steigende Mietpreise. "Ein klarer Hinweis auf den nach wie vor großen Bedarf an Mietwohnungen in der Region", sagt Werner. 19 Prozent rechnen hier mit stagnierenden Preisen, nur sechs Prozent gehen von sinkenden Preisen aus.
Anders sieht es bei den erwarteten Kaufpreisen für Immobilien aus. Hier rechnet knapp die Hälfte der Befragten mit stagnierenden Preisen, während 30 Prozent von sinkenden Preisen und 22 Prozent von steigenden Preisen ausgehen.
Der Neubau bleibt enorm teuer
Klar ist für Werner auch, dass die Mietpreise im Neubau teuer bleiben. 77 Prozent rechnen hier mit steigenden Preisen. 19 Prozent erwarten gleichbleibende Preise, nur vier Prozent gehen von sinkenden Preisen aus. Beim Kauf von Neubauten zeichnet sich dagegen etwas Entspannung ab. Hier erwarten 64 Prozent der Befragten stagnierende Kaufpreise, während 26 Prozent steigende und 10 Prozent sinkende Preise erwarten.
Kaum jemand kann sich eine Neubauwohnung leisten
Aus den Zahlen leitet Werner die Einschätzung ab, dass sich der Neubau von Mietwohnungen auf absehbare Zeit für Investoren nicht mehr lohnt.
Seine bewusst vereinfachte Beispielrechnung lautet: Bei Baukosten von 4000 Euro pro Quadratmeter, Bodenkosten von 400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und einer Zinsbelastung von vier Prozent im Jahr bei 30 Jahren Laufzeit müsste der Vermieter eine Nettokaltmiete von 21 Euro pro Quadratmeter verlangen. "Wer kann sich das leisten?", fragt Werner.
Warum das Kaufinteresse an Haus und Wohnung auch in Heilbronn sinkt
Homeoffice sorgt für Leerstände in den Bürogebäuden
Skeptisch begleitet der Experte auch die Entwicklung im Bereich der Gewerbeimmobilien ohne Industrie. Bei Büros rechnen 70 Prozent der Befragten mit sinkenden Mietpreisen und 61 Prozent mit sinkenden Kaufpreisen. Nur 12 beziehungsweise 13 Prozent gehen von steigenden Preisen aus. Homeoffice sorge dafür, dass immer mehr Büros leerstehen, sagt Werner. Er schätzt den aktuellen Büro-Leerstand in Heilbronn auf 25 Prozent - Tendenz steigend.
Innestadthandel steht vor großen Problemen
Und im Einzelhandel erwarten 62 Prozent sinkende Mietpreise und 49 Prozent sinkende Kaufpreise. Für Werner ist die Zeit der klassischen Einkaufsstadt vorbei.
Nicht erst seit Corona mache der Onlinehandel dem stationären Handel schwer zu schaffen. Für die Heilbronner Innenstadt denkt Werner angesichts zahlreicher Leerstände an mehr Wohnraum. Auch der Erlebnischarakter der Innenstadt müsse gestärkt werden, um sie lebendig zu halten.
Wohnen und Einkaufen als Option
Die Städte in Deutschland stehen nach Einschätzung des Immobilienexperten vor der größten Transformationsaufgabe in der Nachkriegsgeschichte: "Es ist die Transformation von der Einkaufsstadt hin zur attraktiven Wohnstadt mit zukunftsfähigen Einzelhandelsstrukturen", sagt Martin Werner.
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