Geförderter Wohnraum in Heilbronn wächst wieder – Krise bleibt trotzdem spürbar

Die Krise im deutschen Wohnungsbau sorgt täglich für Negativschlagzeilen. „Wohnungsbau erreicht neuen Tiefpunkt“ (Stern), „Baukosten zu hoch“ (Bild), „Deutschland baut viel zu teuer“ (Wirtschaftswoche), „Zu wenige Wohnungen in Deutschland“ (Tagesschau) sind nur ein paar Beispiele aus dem Schlagzeilengewitter der vergangenen Woche.

Da darf die Aussage: „Der Wohnungsneubau ist in der Stadt Heilbronn auf einem moderaten Niveau“, beinahe als positiver Ausreißer gewertet werden, zumal die hohe Zahl an Baugenehmigungen „in den kommenden  Jahren eine rege Bautätigkeit“ erwarten ließe. Diese Sätze finden sich im neuesten „Bericht zur Bautätigkeit 2025  der Stadt Heilbronn“, der den Stand und die Entwicklung bis zum 31. Dezember 2024 beschreibt.  

Heilbronn ist in den vergangenen zehn Jahren um rund 8000 Einwohner gewachsen

Einen regelrechten Schub soll in naher Zukunft der soziale Wohnungsbau in der Stadt erfahren. Also genau der Bereich, der von der Krise am härtesten getroffen ist. Eine Zahl genügt, um das Problem zu veranschaulichen: Seit der Wiedervereinigung ist die Zahl um rund zwei Drittel von knapp drei auf gut eine Million Sozialwohnungen gesunken.

In einer Stadt wie Heilbronn, die in den vergangenen zehn Jahren um rund 8000 Einwohner gewachsen ist, kann „trotz des gestiegenen Neubauvolumens der Wohnungsneubau den Bedarf an Mietwohnungen nicht decken“, wie der städtische Zustandsbericht nicht verhehlt. Allerdings dürfte im vergangenen Jahr das politisch erklärte Ziel von fünf Prozent geförderten Wohnraums am gesamten Mietwohnungsbestand erreicht worden sein (die Zahlen für 2025 liegen noch nicht vor). 

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Stand 31. Dezember 2024 gab es 1545 geförderte Wohnungen in der Stadt Heilbronn. Klingt angesichts von insgesamt fast 65.000 Wohnungen nach nicht allzu viel. Zumal seit 2015 in Summe gerade einmal 108 Wohnungen hinzugekommen sind. Es muss bei dieser Betrachtung jedoch ein entscheidender Faktor berücksichtigt werden: den Ablauf der Sozialbindungen. Die erfolgt nachdem die öffentlichen Baudarlehen zurückgezahlt und die sogenannte Nachwirkungsfrist abgelaufen ist. Naturgemäß variiert diese Zahl von Jahr zu Jahr sehr stark.

Zahl aus der Sozialbindung fallender Wohnungen schwankt enorm 

In Heilbronn fiel im Jahr 2022 gerade einmal eine Wohnung aus der Sozialbindung, 2023 waren es hingegen 130. Bis 2030 werden noch einmal 300 Sozialwohnungen auf diese Weise verschwinden. „Trotz der Tatsache, dass in den vergangenen Jahren viele Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen sind, ist es uns gelungen, den Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen wieder zu vergrößern“, sagte Oberbürgermeister Harry Mergel kürzlich. 

Ausschlaggebend dafür ist die 2018 auf den Weg gebrachte Quotenregelung. Für Wohngebäude mit mehr als zwölf Wohneinheiten wird mit dem Investor ein Anteil ausgehandelt. Seitdem „planen Investoren in der Regel eine Quote von 15 bis 20 Prozent geförderten Wohnraum mit ein“, heißt es im Bautätigkeitsbericht.

Stadtsiedlung hat ihre Selbstverpflichtung auf 50 Prozent erhöht 

Beim wichtigsten Wohnungsgeber der Stadt, der Stadtsiedlung, gilt inzwischen eine Selbstverpflichtung im Neubau von mindestens 50 Prozent. 1181 der 1545 Sozialwohnungen der Stadt, also rund drei Viertel, entfallen auf die Stadtsiedlung - Tendenz steigend. Durch neuartige Bauweisen und Sanierungskonzepte soll die Zahl weiter steigen. 

Entscheidend für den eingangs beschriebenen Schub ist aber die Fertigstellung zahlreicher Wohnungen unter anderem im Neckarbogen und im Hochgelegen. Gleichzeitig fielen in den Jahren 2024 und 2025 lediglich zwei Wohnungen aus der Sozialbindung. Bis 2027 sollen weitere 425 geförderte Wohnungen entstehen, während lediglich 31 Wohnungen aus der Bindung fallen. 

Defizit wird sich in den kommenden Jahren nicht beheben lassen 

Zur ganzen Wahrheit gehört allerdings auch, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum noch sehr viel schneller steigt als derzeit gebaut wird. Seit 2015 ist bei der Stadtsiedlung die Zahl der wohnungssuchenden Personen von knapp 4000 auf mehr als 10.000 angewachsen.

„Trotz des gestiegenen Neubauvolumens hat der Wohnungsneubau den Bedarf nicht decken können“, räumt der Bericht ein. Angesichts des steten Bevölkerungszuwachses sowie der steigenden Zahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten wird dieses Defizit auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben.  

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