Trendwende am Immobilienmarkt: Warum auch in Heilbronn Wohnungen kleiner werden

Nach Jahrzehnten kontinuierlich wachsender Wohnflächen deutet sich eine historische Trendwende an: Erstmals seit Beginn der Erhebungen stagniert einer Auswertung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zufolge die durchschnittliche Wohnungsgröße in Deutschland und dürfte in den kommenden Jahren schrumpfen. Ein Trend, der in der Region schon längere Zeit zu beobachten ist.

Heilbronner Immobilien-Ökonom hält die Studie für veraltet

Seit 1965 wuchs die Wohnungsgröße im Land von 69 auf 94 Quadratmeter – also um mehr als ein Drittel. Parallel dazu hat sich die Wohnfläche pro Person in dieser Zeit von knapp 20 auf gut 49 Quadratmeter mehr als verdoppelt. Doch seit etwa 2005 werden Neubauwohnungen wieder kleiner, was sich auch im Bestand bemerkbar machen wird: Bis 2050 dürfte die durchschnittliche Wohnung etwa sechs Quadratmeter kleiner sein als heute.

Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), für die Konstantin Kholodilin aus der Abteilung Makroökonomie mit seinem Kollegen Sebastian Kohl von der Freien Universität Berlin amtliche statistische Daten ausgewertet hat. „Über Jahrzehnte haben steigende Einkommen und der Wunsch nach mehr Komfort dazu geführt, dass unsere Wohnungen immer größer wurden“, sagt Kholodilin.

Doch die Wachstumsphase scheint nun vorbei. „Der Rückgang der Neubaugrößen signalisiert einen strukturellen Wandel auf dem gesamten Wohnungsmarkt“, so der Immobilienexperte des DIW. Dieser Wandel lässt sich auch in Heilbronn beobachten, ist nach Aussage von Immobilienmakler Martin Werner aber alles andere als neu. „Ich halte die Studie für teilweise veraltet“, sagt der Immobilien-Ökonom aus Heilbronn.

Neubau in Heilbronn am Boden: Preise aus Niedrigzins-Ära nicht mehr haltbar

Mit einem Anruf bei drei Kollegen hätte man den Trend schon vor Jahren eruiert haben können. „Abgesehen davon ist die Situation viel dramatischer, als es die Zahlen ausdrücken“, sagt Martin Werner. Der Neubau – ohnehin zurzeit am Boden – müsse sich deutlich verändern, da sich die Menschen „die heutigen Kauf- und Mietpreise einfach nicht mehr leisten können“. Die Preise stammen noch aus der Niedrigzinsphase, als der Markt mit Geld geflutet wurde.

Höhere Zinsen und Materialkosten dazu noch die Preisexplosion für Energie: Die Lage hat sich seither noch einmal verschärft, die reinen Baukosten lägen inzwischen bei 5000 Euro pro Quadratmeter, sagt Experte Werner. Das heißt für den Verkauf: Bauträger müssten 7000 Euro pro Quadratmeter aufrufen, um Neubauten wirtschaftlich abbilden zu können. Oder bei Vermietungen 20 Euro pro Quadratmeter verlangen. „Das lässt sich in Heilbronn allenfalls in Spitzenlagen aufrufen“, sagt Martin Werner.

Ursache sind kleinere Haushalte und gestiegene Immobilienpreise

Und auch da nicht immer. Martin Werner weiß von einem genehmigten Baugesuch für Wohnungen im Heilbronner Neckarbogen, die am Ende nicht gebaut und zurückgegeben wurden. „Drei Zimmer mit 90 Quadratmeter, das kann sich in der Lage niemand mehr leisten.“ Mit Blick auf die Entwicklung hält der Immobilien-Ökonom – zumindest für die meisten Menschen – im Neubau eine Größe von künftig 60 Quadratmetern für eine Drei-Zimmer-Wohnung für  realistisch. Für zwei Zimmer entsprechend 40 Quadratmeter. Und damit deutlich kleiner als bisher.

Die Entwicklung in Deutschland ähnelt der in vielen anderen Industrieländern, sagen die Autoren der Studie Für den Rückgang seien zwei zentrale Faktoren verantwortlich: neben gestiegenen Immobilienpreisen sind das kleinere Haushalte. Dabei gilt die demografische Entwicklung Haupttreiber: Der Anteil der Einpersonenhaushalte im Land hat sich den 1960er Jahren auf 41 Prozent verdoppelt – in Großstädten liegt er sogar bei rund 50 Prozent.

Bauen in der Zukunft: Steht der Plattenbau in Städten vor einer Renaissance?

Ein Punkt, der die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in Städten dramatisch erhöhen dürfte: Künftige Rentner werden sich ihre großen Häuser auf dem Land auf Dauer nicht mehr leisten können. „Die Energiekosten fressen die Rente auf“, sagt Immobilien-Ökonom Werner. Um mehr kleineren und vor allem bezahlbaren Wohnraum entstehen zu lassen, müssten einfacher, schneller und deutlich günstiger gebaut werden. Werner sieht gar eine Renaissance des Plattenbaus mit hoher serieller, ökonomischer Vorfertigung aufziehen. 

Davon ist in der DIW-Studie zwar keine Rede. Doch betont auch Studienautor Sebastian Kohl: „Kleinere, gut geschnittene und energieeffiziente Wohnungen werden die zentrale Wohnform der Zukunft sein – und sie sind ein Schlüssel, um den großen Energiebedarf des Gebäudesektors zu senken.“ Dass Wohnungen kleiner werden, ist in den Augen der Studienautoren aber kein Rückschritt – sondern eine Anpassung an gesellschaftliche Realitäten.

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