Immobilienbericht: So entwickeln sich die Preise in der Stadt Heilbronn

Alle Zahlen gehen runter: Im vergangenen Jahr wurden weniger Immobilien und Grundstücke in Heilbronn verkauft. Auch der Umsatz ging um acht Prozent auf insgesamt fast 460 Millionen Euro zurück. Und: Egal ob Ein- oder Zweifamilienhaus, egal ob Kernstadt oder Stadtteil, egal ob Eigentumswohnung, egal ob neu oder alt.

Die verkauften Immobilien in der Stadt sind günstiger geworden. Das steht im sogenannten Immobilienmarktbericht, den Baubürgermeister Andreas Ringle und Marisa Röder-Sorge, Leiterin der Geschäftsstelle und Vorsitzende des Gutachterausschusses, präsentieren. "Wir befinden uns in einer Phase der Konsolidierung", sagt Andreas Ringle. "Wir erleben eine Korrektur."

Immobilienbericht für Heilbronn – ein besonderer Trend ist erkennbar  

Manche Zahlen sind mit Vorsicht zu bewerten: Wenn beispielsweise 17 frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft wurden für durchschnittlich 660.000 Euro, dann ist das eine zu kleine Größe, um daraus einen repräsentativen Wert abzuleiten. Im Jahr zuvor lag der Durchschnittspreis bei fast 940.000 Euro (19 Verkäufe) . Zum Vergleich: Vor zehn Jahren (2014) wechselten Gebäude derselben Kategorie für durchschnittlich 375.000 Euro (28 Verkäufe) den Besitzer.

Andreas Ringle erkennt beim Blick auf die Auswertung einen besonderen Trend: Die Menschen suchen sich kleinere Immobilien. Seitens der Immobilienkäufer werde zuletzt "verhalten investiert". Zu dieser Einschätzung kommt er mit Blick auf Immobilienportale: Es gebe Angebote, die "eher lange auf dem Markt sind".

Auf diesem Niveau befindet sich Heilbronn im Städtevergleich

Dass Gebäude weniger schnell verkauft werden, betreffe alle Lagen gleichermaßen, so Andreas Ringle - wohlwissend, dass Häuser und Wohnungen an begehrten Standorten am Ende schneller einen Käufer finden als anderswo in der Stadt. In den ersten vier Monaten ziehen die Verkaufszahlen allerdings wieder an: Laut Marisa Röder-Sorge haben in diesem Zeitraum 221 Immobilien einen neuen Besitzer erhalten, im Jahr zuvor waren es im selben Zeitraum 205, im Jahr 2022 allerdings 263. Nicht bewerten will sie, was das fürs Gesamtjahr bedeuten könnte.

Heilbronn bewegt sich laut Andreas Ringle im Gleichschritt mit Städten vergleichbarer Größe wie Pforzheim oder Ulm. Zunächst geht der Baubürgermeister davon aus, dass das Preisniveau weiter leicht sinken oder auf dem aktuellen Niveau bleiben werde. Auf Heilbronn kämen aber Sondereffekte zu: Der KI-Park Ipai geht in wenigen Jahren in Betrieb, die Eidgenössische Technische Hochschule Zürich kommt nach Heilbronn. Mit diesen Projekten kämen Mitarbeiter nach Heilbronn. "Das könnte den Markt in die andere Richtung bringen", so Andreas Ringle.

Immobilien kosten in Heilbronn wieder weniger: Das sind die Auswirkungen auf Mieten

Der Preisrückgang bei den Immobilien könnte laut Andreas Ringle Schwung in den Mietmarkt bringen. Seine Erklärung: Rendite bringen Gebäude über die Miete. Wenn allerdings das Gebäude allein durch steigende Preise immer mehr wert werde, verzichteten Eigentümer oft darauf, Räume zu vermieten. Die Stadt erhofft sich, dass sich dies nun aufgrund der rückläufigen Preise wieder ändere.

Die Stadt Heilbronn hat den geförderten Wohnraum im Blick. Die Stadtsiedlung, die Heilbronn gehört, solle kontinuierlich günstige Wohnungen auf den Markt bringen, sagt Andreas Ringle. Als Beispiel nennt er das Baugebiet Hochgelegen, wo 50 Prozent der Appartements gefördert werden. Im Raum steht, dass die Stadtsiedlung die Baukosten auch durch serielles Bauen senken könne. Das Unternehmen stehe mit anderen Baugesellschaften im Austausch.

Wenn nur noch eine Person in einer großen Wohnung lebt

50 Prozent der Wohnungen in Heilbronn werden von einer Person bewohnt. Ein Teil davon sei auf Studenten zurückzuführen, so Andreas Ringle. Gezielt auf Senioren zuzugehen, die allein in ihrer großen Familienwohnung leben, könne das Rathaus aus Datenschutzgründen nicht. Es müsse adäquate Angebote geben, damit diese in kleinere Einheiten umziehen und ihre Mehr-Zimmer-Wohnungen jungen Familien zur Verfügung stellen.