"Wer umzieht, hat verloren" – warum der Wohnungsbau auch in der Region stockt

Früher war nicht alles besser. Aber Wohnungen, sagen Marvin und Pascal Weinberger, ließen sich damals deutlich leichter verkaufen als heute. Ein Verkaufscontainer auf einem erschlossenen, aber noch nicht bebauten Grundstück reichte aus, dazu ein bisschen Werbung: Schon kamen an einem normalen Sonntag reihenweise Kaufinteressenten vorbei. Selbst Abschlüsse waren im Container keine Seltenheit, sagen die beiden Unternehmer aus Öhringen (Hohenlohekreis).       

Mit Weinberger Bauen und Wohnen verstehen sich die Cousins mit ihrem Team als treibende Kraft für bezahlbares Wohnen in der Region Heilbronn-Franken. Im Bereich Wohnungsbau ist das Unternehmen eine durchaus relevante Größe, aktuell hat Weinberger eigenen Angaben zufolge deutlich über 100 Wohnungen im Bau. Schlecht läuft das Geschäft zwar nicht. „Aber die Gesamtsituation hat sich brutal verändert“, sagt Pascal Weinberger.

Wohnungsbau: Gruppe der Eigennutzer auf unter zehn Prozent gesunken

Vor vier Jahren war das Geschäft einfacher. „Aber die Zielgruppe der Eigentümer gibt es nicht mehr“, sagt Marvin Weinberger. Haben die beiden Cousins ihre Wohnungen vor ein paar Jahren zur Hälfte an Eigennutzer verkauft, ist die Quote inzwischen auf unter zehn Prozent gesunken. „Man merkt, dass knapp die Hälfte an potenziellen Käufern weggefallen ist.“ In der Folge würden immer weniger Wohnungen gebaut. Dabei werden diese dringender denn je benötigt, wie auch der Wohnungsbau-Tag kürzlich aufgezeigt hat.

Nach Schätzungen der Baubranche wird im Wohnungsbau dieses Jahr eine rote Linie gerissen und weniger als  200.000 neue Wohnungen fertig. Das ist nach Angaben der Branchenvertreter nur die Hälfte des angenommenen Bedarfs von 400.000 benötigter Wohnungen – und gut 100.000 Einheiten weniger als im Jahr 2020. Der Iran-Krieg berge neue Risiken mit steigenden Kosten für Baustoffe und Zinsen, hieß es dazu vor ein paar Tagen in Berlin.

Politik sieht im vereinfachten Bauen eine Lösung, Experten vor Ort sind skeptisch

Der Absturz beim Neubau hat gravierende Folgen. Weil es zu wenig neue Angebote gebe, sei der Wohnungsmarkt wie eingefroren: „Wer umzieht, hat verloren“, erklärte das Bündnis von sieben Verbänden und Gewerkschaften, die den Wohnungsbau-Tag organisieren. Wer im Alter statt einer großen eine kleinere Wohnung wolle, der zahle drauf. Familien mit Kindern fänden hingegen keine ausreichend große Bleibe. Ein Dilemma. 

Als Lösung sieht die Branche billigeres Bauen mit vereinfachten Standards, den sogenannten Gebäude-Typ E. Für Marvin und Pascal Weinberger ist es „ein absolut falscher Schritt“, den Schallschutz zu verringern und wie in vergangenen Jahrzehnten Aufputzleitungen anzubringen. „Wir bauen in neue Autos doch auch keine alten Dieselmotoren mehr ein.“ Zumal die Kostenersparnis beim vereinfachten Bauen aus Sicht der Öhringer doch recht überschaubar sei. Sie plädieren für den Bau „nachhaltiger Gebäude, die auch in Zukunft funktionieren.“

Projektentwickler aus Öhringen fordert deutlich mehr Planungssicherheit

Um den Wohnungsbau in Schwung zu bringen, würden die Unternehmer vielmehr an den großen strukturellen Hürden ansetzen, die in der Niedrigzinsphase gar nicht erst erkannt wurden. „Wir brauchen Planungssicherheit bei Förderdarlehen und attraktive, verlässliche Zinsen“, sagt Pascal Weinberger. In einem konkreten Fall seien jüngst die KfW-Zinsen bei der Planung des Projekts binnen drei Wochen von 1,8 Prozent auf 2,29 Prozent gestiegen. „In dieser kurzen Zeit 0,5 Prozent mehr Zinsen – da ist Planungssicherheit definitiv nicht gegeben.“

Hilfreicher wäre es, Förderzinsen nur quartalsweise anzupassen und niedrig zu halten. „Wir brauchen Zinsen um ein Prozent“, sagt Marvin Weinberger. Maximal ein Prozent forderte gar Robert Feiger, Chef der Industriegewerkschaft Bauen Agrar Umwelt (Bau). Profitieren sollten seiner Ansicht nach davon Sozialwohnungen, wie sie auch die Weinbergers bauen, oder Quartiere mit einer Mietpreisbindung von acht bis zwölf Euro je Quadratmeter.

Ampel-Regierung hat Förderung für Sanierungen erhöht, für den Neubau gekappt

Das könnte den Bau neuer Wohnungen auch kurzfristig ankurbeln. Eine andere Baubremse müsste aus Sicht von Pascal und Marvin Weinberger ebenfalls gelockert werden: Die Ampel-Regierung hatte seinerzeit die Förderung für Sanierungen signifikant nach oben gefahren „und die für den Neubau signifikant nach unten“. Ein neueres Problem ist aus ihrer Sicht, dass die Kreditvergabe bei Banken aufgrund veränderter Regularien schwieriger geworden sei. „Die Bankberater wollen, die Regulatorik zwingt sie aber in ein Korsett.“ Gift für die Investitionsbereitschaft. 

Das Problem seien die hohen Hürden. Denn die Entscheidungsträger in den Kommunen, so die Erfahrung der beiden Unternehmer, sind schwer gewillt, den Neubau voranzubringen und die Not auf dem Wohnungsmarkt zu lindern. Da auch schon vor vier Jahren, als die Zeiten besser waren, keine 400.000 Wohnungen im Jahr gebaut wurden, brauche es nun einen Kraftakt. „Wir müssen Rahmenbedingungen schaffen, die noch leichter sind als wir sie vor ein paar Jahren schon hatten“, fasst Pascal Weinberger zusammen.

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