Frankfurt
Der Krieg in der Ukraine hat Folgen für den deutschen Wohnungsmarkt
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Eine Studie der DZ-Bank zeigt, wie der Ausstieg aus Gas und Öl sowie die Flüchtlinge aus der Ukraine den deutschen Immobilienmarkt zusätzlich belasten. Auch die steigenden Bauzinsen dürften für viele Interessenten zum Problem werden
von Jürgen Paul
Der Krieg in der Ukraine wird den ohnehin angespannten deutschen Wohnungsmarkt für lange Zeit belasten. Das geht aus einer aktuellen Studie der DZ-Bank hervor. DZ-Bank-Experte Thorsten Lange hat darin drei zentrale Stressfaktoren für den hiesigen Immobilienmarkt ausgemacht.
Gas und Öl dominieren in deutschen Wohnungen
Der erste Stressfaktor ist die weite Verbreitung von fossilen Brennstoffen in deutschen Häusern und Wohnungen. So werden die Hälfte der 42 Millionen Wohnungen in Deutschland mit Gas beheizt, ein weiteres Viertel mit Heizöl. Der drastische Anstieg bei den Öl- und Gaspreisen trifft also die meisten Haushalte direkt. Und mit dem angekündigten Ausstieg aus russischem Gas und Öl nimmt der Druck zu, auf alternative Energieträger umzusteigen.
In der Studie wird hier vor allem auf Wärmepumpen verwiesen, die bereits heute auf einen Anteil von 40 Prozent im Neubau kommen. Allerdings haben Wärmepumpen einen hohen Stromverbrauch, so dass sie nicht unbedingt günstiger kommen als eine Öl- oder Gasheizung. Zudem eignen sich Wärmepumpen den Autoren zufolge vor allem für Gebäude mit einer guten Energieeffizienz und für Fußbodenheizungen. Und in Mehrfamilienhäusern seien sie sehr schwer realisierbar.
Wärmepumpen brauchen viel Strom und sind teuer
Wärmepumpen sind zudem vergleichsweise teuer. Die Anschaffungskosten für eine Wärmepumpe könnten "durchaus im sechsstelligen Euro-Bereich liegen", heißt es in der Studie. Durch die staatliche Förderung von bis zu 40 Prozent seien sie aber dennoch interessant.
Den zweiten Stressfaktor sieht Autor Thorsten Lange darin, dass der deutsche Wohnungsmarkt kaum Leerstandsreserven hat. Da damit zu rechnen ist, dass viele Flüchtlinge aus der Ukraine dauerhaft in Deutschland bleiben werden, dürfte "die Wohnungsnachfrage einen erheblichen Schub bekommen", schreibt er.
Wohnungsmangel in Ballungsgebieten wird sich verschärfen
Doch gerade in Ballungsgebieten, die von Flüchtlingen bevorzugt werden, ist Wohnraum knapp und teuer. "Neben den beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg sind vor allem in den süddeutschen Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen nur wenige Wohnungen verfügbar", heißt es in der Studie.
In strukturschwachen ländlichen Gebieten, etwa in den ostdeutschen Flächenländern, gibt es hingegen reichlich Wohnraum. Nach Angaben des Instituts CBRE/Empirica gab es in Deutschland im Jahr 2020 rund 610.000 leerstehende Wohnungen - die meisten davon in Sachsen-Anhalt, Sachsen, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg.
Der Hauskauf wird noch teurer
Als dritten Stressfaktor identifiziert DZ-Bank-Experte Thorsten Lange die steigenden Zinsen bei der Immobilienfinanzierung. Seit dem Jahreswechsel sind die Bauzinsen demnach um über 100 Basispunkte gestiegen. "Der Zinssatz für eine Hypothek mit zehnjähriger Laufzeit liegt bereits bei mehr als zwei Prozent", schreibt Lange. Und weiter: "Beim Kauf eines Reihenhauses, das im bundesweiten Städtedurchschnitt mehr als eine halbe Million Euro kostet, fällt die jährliche Zinsbelastung bereits rund 5000 Euro höher als 2021 aus." Zu der Hürde des ausreichenden Eigenkapitals komme für potentielle Käufer nun auch noch eine höhere Kreditbelastung hinzu.
Nach Ansicht von Lange tragen die steigenden Bauzinsen zumindest dazu bei, den Preisanstieg am deutschen Wohnungsmarkt zu verlangsamen. "Die Nachfrage wird sicherlich schwächer, aber sie dürfte nicht einbrechen" schreibt er.
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