Immobilienpreise bis 2035: Wer in der Region gewinnt – und wer verliert

Nach der Zinswende hat sich der deutsche Immobilienmarkt stabilisiert – aber nicht überall. Die Preise dürften weiter moderat steigen: Das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW) rechnet einer Analyse zufolge, die es für den Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken erstellt hat, bis 2035 mit einer Zunahme im Mittel von rund einem Prozent pro Jahr. Das Problem, das sich dabei abzeichnet: Deutschland driftet weiter auseinander.

Während Metropolräume und wirtschaftsstarke Regionen weiter wachsen, müssen strukturschwächere Regionen mit stagnierenden oder rückläufigen realen Kaufpreisen rechnen. Eine Prognose auf Ebene aller deutschen Kreise und kreisfreien Städte zeigt, dass künftig vor allem strukturelle Faktoren wie Demografie, wirtschaftliche Zentralität, Infrastruktur und die Anpassungsfähigkeit regionaler Wirtschaftsstrukturen die Preisentwicklung bestimmen.

Immobilienpreise in Heilbronn: Experten erwarten Wachstum von bis zu zwei Prozent pro Jahr 

Bezogen auf die Region heißt das: Die Preise für Immobilien werden weiter steigen. Während die Experten für die Landkreise Heilbronn, Hohenlohe und Schwäbisch Hall mit einem Preisanstieg bis zu einem Prozent ausgehen, rechnen sie für den Stadtkreis Heilbronn mit einem Wachstum zwischen einem und zwei Prozent. In dem Bereich liegen auch der Landkreis Ludwigsburg und der Rems-Murr-Kreis.

Mit Blick auf Baden-Württemberg liegt nur Stuttgart darüber: Für die Landeshauptstadt geht die Studie des IW von einem Anstieg der Preise von mehr als zwei Prozent bis 2035 aus. Anders die Situation im Neckar-Odenwald-Kreis und im Main-Tauber-Kreis: Dort prognostizieren die IW-Experten einen leichten Rückgang der Preise bis zu einem Prozent – bestenfalls aber mit stagnierenden Preisen.   

Immobilien: Die Phase der außergewöhnlich hohen Wertzuwächse ist vorbei

Waren die Preise in der Niedrigzinsphase stark gestiegen, hatte der abrupte Anstieg der Bauzinsen im Jahr 2022 zu einer deutlichen Marktanpassung geführt. In vielen Regionen waren die Kaufpreise zunächst zurückgegangen oder stagnierten. Inzwischen habe sich der Markt stabilisiert. Nach der Prognose, die das IW für den Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) erstellt hat, steigt der bevölkerungsgewichtete Medianpreis für Immobilien von rund 3000 Euro je Quadratmeter im Jahr 2025 auf etwa 4100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2035.

Bereits im Jahr 2027 dürfte das nominale Preisniveau des Zwischenhochs von 2022 wieder erreicht werden. Real entspricht dies einer durchschnittlichen Preissteigerung von 1,1 Prozent pro Jahr. Die Phase der außergewöhnlich hohen Wertzuwächse aus der Niedrigzinsära dürfte aber vorerst nicht zurückkehren, so die Experten. Vielmehr wird die zukünftige Entwicklung stärker von strukturellen und regionalen Faktoren geprägt.

Wertentwicklung bei Immobilien: Metropolen und ihr Umland auf der Gewinnerseite 

Regionen, in denen schrumpfende Bevölkerungszahlen und schwache Arbeitsmärkte zusammentreffen, geraten am stärksten unter Druck – beispielsweise weite Teile Ostdeutschlands abseits der Metropolen, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet. In den am härtesten betroffenen Regionen, wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder Kronach, werden Immobilien bis 2035 fast ein Fünftel ihres Werts verlieren, so die Experten.

Auf der Gewinnerseite stehen vor allem die großen Metropolregionen wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt und das dazugehörige, gut angebundene Umland. In Bayern und Baden-Württemberg profitieren auch ländlichere Kreise – die stärksten Regionen legen um mehr als zwei Prozent pro Jahr zu. Was auffällt: München selbst gehört nicht zur Spitzengruppe – dafür aber fast das gesamte Umland der bayerischen Landeshauptstadt. In Nordrhein-Westfalen ist Köln die einzige Stadt, für die die Prognose ein deutliches Wachstum ausweist.

Immobilienexperte: Neubau bleibt in Metropolen die dringlichste Aufgabe

„Wohnungspolitik muss stärker regional denken“, sagt daher Pekka Sagner, der Immobilienexperte des IW. In strukturschwachen Regionen drohe der Immobilienmarkt aufgrund fehlender Gewinnaussichten für Investitionen zusammenzubrechen. Dort müsse es darum gehen, den Bestand zu erhalten, energetisch zu modernisieren und lokale Wohnungsmärkte langfristig zu stabilisieren. In den Wachstumsregionen gilt das Gegenteil: „In Metropolen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe – ohne mehr Angebot wird der Preisdruck weiter zunehmen“, sagt er.

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