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Traum vom Eigenheim: Was Banken bei der Kreditvergabe prüfen
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2 Min
Die Zeiten niedriger Anforderungen sind vorbei. Wer heute eine Immobilie finanzieren will, muss deutlich mehr mitbringen – und clever planen.
von Martin Peter
Bevor Banken eine Baufinanzierung zusagen, prüfen sie, ob Käufer oder Bauherren das Darlehen zuverlässig zurückzahlen können. Im Fokus stehen Einkommen, Eigenkapital, laufende Verpflichtungen und die Werthaltigkeit der Immobilie. Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung schützt Kreditnehmer vor Überlastung und Banken vor Ausfällen. Was zählt und wie sich Interessierte vorbereiten, verrät Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall.
Grundvoraussetzung für die Vergabe eines Immobiliendarlehens ist eine ausreichende Bonität des Kreditnehmers, also seine nachweisbare Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit. „Institute nutzen dafür einen Bonitätsscore: Ein hoher Score verbessert die Chance auf eine Zusage“, sagt Oberländer. Die gängigste Auskunftsdatei ist die Schufa, die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung.
Wohnung oder Haus kaufen: Je höher das Darlehen, desto höher muss auch das Einkommen sein
Die Schufa ist Deutschlands größte und bekannteste Wirtschaftsauskunftei. Sie speichert nach eigenen Angaben Daten von rund 68 Millionen Privatpersonen und mehreren Millionen Unternehmen. Sie gibt pro Tag rund 340.000 Auskünfte an Unternehmen und unterstützt somit rasche und unkomplizierte Geschäftsabschlüsse. Die Schufa soll Kreditgeber vor Zahlungsausfällen schützen und zuverlässigen Schuldnern den Zugang zu Krediten erleichtern.
Wer eine Immobilie finanzieren möchte, der muss nach Auskunft des Finanzierungsexperten neben ausreichend Eigenkapital ein regelmäßiges monatliches Einkommen aus einem sicheren Arbeitsverhältnis vorweisen. Dabei gilt: Je höher das Darlehen, desto höher muss auch das Einkommen sein. Für ein sicheres Arbeitsverhältnis sprechen ein unbefristeter Arbeitsvertrag, Branchenstabilität und gute Entwicklungsperspektiven.
Auch für Selbstständige stehen die Chancen auf eine Baufinanzierung nicht schlecht: „Entscheidend ist, dass sie ihre Einnahmen transparent und nachvollziehbar darstellen können und realistisch planen“, sagt Oberländer.
Die Banken belohnen ein Mehr an Eigenkapital mit besseren Kreditkonditionen
Ein entscheidender Hebel bei der Kreditvergabe ist das Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Darlehensnehmer bei der Finanzierung einbringen können, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Das wird mit besseren Konditionen belohnt. „Während der Niedrigzinsphase reichten zehn bis fünfzehn Prozent„ sagt Oberländer. „Heute braucht es für eine solide Finanzierung mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten“, rät der Experte. Zu den Nebenkosten zählen Notar- und Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren. „Eine der größten Hürden bei Immobilienfinanzierungen bleibt das fehlende Eigenkapital“, weiß Oberländer.
Um ihre Bonität zu verbessern, können Kredit-Interessenten einige Maßnahmen ergreifen. Dazu gehört, seine Rechnungen pünktlich zu begleichen, Mahnungen zu vermeiden und Schulden zügig zu tilgen. Konsumkredite –also Ratenkäufe und Co. – wirken sich negativ auf den Score aus. Banktreue dagegen positiv: Sie kann Bewertung und Zinssatz verbessern.
Zusätzliche Sicherheiten erhöhen die Chance auf eine Baufinanzierung
Eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe spielen auch Alter und Familienstand: Banken müssten laut Richtlinien sicherstellen, dass Darlehensnehmer den Kredit innerhalb ihrer erwarteten Lebenszeit zurückzahlen. Praktisch heißt das: Die Laufzeit endet vor dem 75. Geburtstag.
Zusätzliche Sicherheiten, wie abbezahlte Immobilien, Eigenkapital, Wertpapiere, Lebensversicherungen und Bausparverträge erhöhen die Chance auf eine Baufinanzierung in einem höheren Alter. Was hinzukommt: „Wenn eine Baufinanzierung auf mehrere Schultern verteilt werden kann, sinkt das Ausfallrisiko für die Bank weiter“, sagt Experte Oberländer. Eine Baufinanzierung gelingt aber auch Singles und Alleinerziehenden, wenn sie ausreichend Eigenkapital und zusätzliche Sicherheiten vorweisen.
Neben der Bonität ist auch der Immobilienwert von Bedeutung. Banken ermitteln dafür den Beleihungswert – der Betrag, der sich im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs voraussichtlich erzielen lässt. Das Haus oder die Wohnung dienten der Bank als Sicherheit für den Kredit, falls die Raten nicht mehr gezahlt werden können. Bei der Berechnung ziehen Bankinstitute einen Sicherheitsabschlag von bis zu 30 Prozent ab.
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