Immobilienmarkt in Heilbronn: Wie lange steigen die Preise noch?

Die Preise für Immobilien in Heilbronn sind im vergangenen Jahr weiter gestiegen, aber nicht mehr ganz so stark wie im Jahr zuvor. Ein Trend ist dennoch schwer ablesbar: Der Krieg in der Ukraine und die damit einhergehenden wirtschaftlichen Folgen waren 2021 noch nicht zu erahnen und haben die Preisentwicklung daher nicht beeinflusst.

Stefan Schmitt, der Leiter des Heilbronner Vermessungs- und Katasteramts, wagt trotzdem eine Prognose: "Wir werden durch die derzeitigen Krisen eine preisdämpfende Wirkung auf den Markt erleben, sowie die Verzögerung von Bauphasen."

Preisanstieg bei neuen Eigentumswohnungen geringer als 2020

Generell hat sich die Zahl der Kaufverträge von Immobilien 2021 im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert. Mit 1534 Verträgen sind es nur ein Prozent mehr als 2020. Der Umsatz aus den Verkäufen ist mit rund 590 Millionen Euro nur ein klein wenig höher als 2020 (circa 589 Millionen Euro).

Während der damalige Baubürgermeister Wilfried Hajek den Immobilienmarkt 2020 noch als "ziemlich erhitzt" bezeichnete, lässt sich 2021 in einzelnen Bereichen eine Entspannung erkennen. Statt satten 15 Prozent Preisanstieg bei Neubaueigentumswohnungen im Jahr 2020 waren es 2021 mit 5430 Euro pro Quadratmeter nur noch drei Prozent mehr als im Vorjahr (5253 Euro). Trotzdem hat sich der Durchschnittspreis in zehn Jahren mehr als verdoppelt. Ein wenig flacher wird die Kurve auch bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von Häusern in ganz Heilbronn.

Gebrauchte Eigentumswohnungen fast drei Mal so teuer wie vor zehn Jahren

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen zeigt die Kurve dagegen nach wie vor recht steil nach oben, hier nahm der Quadratmeterpreis von 3165 Euro (2020) um zwölf Prozent zu, auf 3545 Euro (2021). Auch hier ist der Anstieg etwas weniger stark als von 2019 auf 2020. Im Vergleich zu vor zehn Jahren haben sich die Preise von gebrauchten Eigentumswohnungen allerdings fast verdreifacht. 2011 lag der Quadratmeterpreis noch bei durchschnittlichen 1318 Euro.

Für ein gebrauchtes, freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus in der Heilbronner Kernstadt zahlten Käufer 2021 rund 4582 Euro pro Quadratmeter, bei Doppel- oder Reiheneckhäusern waren es 4038 Euro. In beiden Fällen ist das ein Anstieg um neun Prozent. In den Stadtteilen waren Häuser billiger. Hier kostete ein freistehendes Ein- bis Zweifamilienhaus im Schnitt 3682 Euro pro Quadratmeter. Dafür gab es in den Stadtteilen mit 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr einen höheren Preisanstieg als im Stadtzentrum.

Preisspanne bei Grundstücken sehr groß

Auch Grundstücke werden teurer, die Preisspanne ist aber je nach Lage breit. Der Bodenrichtwert im Heilbronner Hawaii-Viertel liegt so bei rund 300 Euro pro Quadratmeter, im Osten der Stadt, zum Beispiel in der Karl-Wulle-Straße, erreichen die Richtwerte bis zu 1100 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtteilen ist der Wert rund um den Böckinger Wasserturm mit 770 Euro pro Quadratmeter am höchsten, mit 260 Euro deutlich niedriger ist er im Bereich der Theodor-Heuss-Straße in Klingenberg.

Zinsanstieg und Einbruch der Nachfrage erwartet

Bauen wird teurer, Material knapper, und private Käufer überlegen sich zweimal, ob sie bei diesen Konditionen eine Finanzierung wagen. Wenn die geopolitische und die damit eng verbundene wirtschaftliche Situation nicht besser wird, könnte es also einen Einbruch in der Nachfrage nach Immobilien geben. "Ein Zinsanstieg ist zu erwarten", sagt Schmitt. Das würde auch die Nachfrage und damit die Preisentwicklung dämpfen.

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Mit weiteren Vorhersagen ist der Amtsleiter allerdings vorsichtig: "Als die Corona-Pandemie begann, mit all ihren wirtschaftlichen Auswirkungen, gab es die Befürchtung, dass der Immobilienmarkt einbricht. Dem war aber nicht so", erklärt er. Im Gegenteil, in der Pandemie-Zeit hat sich der Markt weiter aufgeheizt. Prognosen, so Schmitt, seien also stets mit Vorsicht zu genießen.

Zumal Heilbronn nach wie vor als "Boomtown" gilt, also als Stadt mit sehr dynamischer städtebaulicher Entwicklung. Das, glaubt Schmitt, werde sich so schnell auch nicht ändern. Lediglich mit längeren Bauzeiten rechnet der Experte, etwa weil die Beschaffung von Holz oder Stahl schwieriger wird.

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Immobilienmarktbericht der Stadt

Der Heilbronner Immobilienmarktbericht ist für 40 Euro erhältlich. Weitere Infos und Bestellung unter geodaten@heilbronn.de oder 07131 562822.