Bauträger-Pleiten: Wie geht man beim Immobilienkauf auf Nummer sicher?

Paulus Wohnbau, Traumhaus AG, im Sommer bereits Centrum, Project Immobilien oder Euroboden: Die Insolvenzen bei den Bauträgern häufen sich. Gerade Käufer von bereits begonnenen, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben werden dadurch vor Herausforderungen gestellt. Notare berücksichtigen bereits beim Entwurf des Bauträgervertrages ein Insolvenzrisiko. Ausdruck davon ist die Ratenzahlung des Kaufpreises, die eine Vorleistung des Käufers verhindern soll.

Dennoch: Mängel auf dem Bau etwa sind an der Tagesordnung, können sich aber besonders im Insolvenzfall als nachteilig erweisen, weil eine Gewährleistung des Bauträgers dann fraglich ist. Deshalb sollte immer schon während des Baus geprüft werden, ob und in welcher Höhe Abschlagszahlungen zurückbehalten werden dürfen, rät Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands privater Bauherren (VPB). Ein Gutachten könne sich später auch vor Gericht als nötig und nützlich erweisen.

 

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Wenn der Insolvenzfall eintritt: Ruhe bewahren

Wenn der Insolvenzfall eintritt, steht auf der Baustelle erst einmal alles still. "Das Wichtigste ist, die Ruhe zu bewahren und keine übereilten Entscheidungen zu treffen", rät Benjamin Karras, Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. "Es ist erst einmal Sache des Insolvenzverwalters, über die Fortsetzung des Bauvorhabens zu entscheiden".

Insbesondere bei fortgeschrittenen Projekten kann die Vollendung des Gebäudes auch aus Sicht des Insolvenzverwalters wirtschaftlich sinnvoll sein. Entscheidet sich der Insolvenzverwalter gegen die Baufortführung, hat der Käufer die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten.

"Ein Rücktritt ist aber für die Käufer sehr riskant", betont Karras. "Wenn die Käufer bereits Ratenzahlungen geleistet haben, erhalten sie ihr Geld nicht etwa vorrangig vor anderen Gläubigern zurück. Stattdessen müssen sie sich mit der allgemeinen Insolvenzquote begnügen. In den meisten Fällen wird so nur ein Bruchteil der Kaufpreisraten zurückgezahlt werden."

 

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Nicht verwechseln: Kündigungsrecht ist kein Rücktritt

Teilweise wird in Notarverträgen vereinbart, dass dem Käufer ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund für den Fall der Insolvenz des Bauträgers zusteht. Die Käufer können den Rohbau dann gegebenenfalls gemeinsam fortsetzen. Dies erfordert allerdings bei einem Mehrparteienhaus die Kooperation aller Käufer.

Auch müssen die Bauherren wider Willen mit höheren Kosten rechnen. In dieser Phase befindet sich derzeit beispielsweise der Bau der Paulus Wohnbau an der Heilbronner Wollhausstraße.

Bereits seit mehreren Jahren macht sich die Bundesnotarkammer für eine gesetzliche Stärkung des Insolvenzschutzes stark. Das Bundesbauministerium prüft derzeit beispielsweise, ob der Bauträger dem Kunden den Abschluss einer Insolvenzversicherung zumindest anbieten muss. Ob der Vorschlag einmal zum Gesetz wird, ist aber noch nicht abzusehen. Für bereits abgeschlossene Bauträgerverträge gilt eine Neuregelung ohnehin nicht.

Wenn möglich, nach Fertigstellungsversicherung fragen

Schutz bieten kann ansonsten noch eine Baugarantieversicherung beziehungsweise Baufertigstellungsversicherung, die vom Bauunternehmer abgeschlossen wird. Sie gewährleistet, dass die Immobilie auf jeden Fall zum vereinbarten Preis fertiggestellt wird, auch wenn der beauftragte Bauträger pleite ist.

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