Eigenkapital bremst den Weg ins Eigenheim aus

Der Traum vom Eigenheim rückt für junge Menschen immer mehr in weite Ferne: Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland ist einer Studie des Kiel-Instituts für Weltwirtschaft zufolge in den letzten 40 Jahren deutlich zurückgegangen. Allerdings ist nicht die monatliche Belastung durch Zins und Tilgung das Hauptproblem, sondern der massiv gestiegene Eigenkapitalbedarf, so die Autoren.

Demnach mussten Babyboomer der Jahrgänge 1955 bis 1964 in den 1980er-Jahren etwa das 1,7-Fache ihres Jahresnettoeinkommens an Eigenkapital für eine Eigentumswohnung aufbringen. Millennials oder die Generation Y der Jahrgänge 1980 bis 1995 müssen dafür mehr als drei Jahreseinkommen veranschlagen. „Bei Einfamilienhäusern sieht es noch einmal anders aus“, sagt Oliver Adler, Immobilien-Experte der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Eigenkapital nach 14 Jahren angespart  früher reichten sieben Jahre

Mit Blick auf die Region bestätigt Adler die Ergebnisse der bundessweit angelegten Studie. Demnach mussten die Babyboomer rund das 3,6-fache ihres Jahreseinkommens an Eigenkapital für ein Einfamilienhaus aufbringen, heute sind es mindestens fünf Jahreseinkommen. In der Hochphase des Immobilienbooms war für Einfamilienhäuser gar das Siebenfache des Jahreshaushaltseinkommens als Eigenkapital für eine Finanzierung nötig.

„Mit einer realistischen Sparquote von 20 Prozent des verfügbaren Einkommens müssen Haushalte heute 14 Jahre sparen, um das notwendige Eigenkapital zu erreichen, doppelt so lang wie in den 1980er-Jahren“, sagt der Studien-Mitautor Jonas Zdrzalek. „Das ist nicht ohne“, kommentiert Oliver Adler. Ursächlich für diese enorme Steigerung ist zum einen der Preisboom im laufenden und vergangenen Jahrzehnt.

Grunderwerbssteuern stellen auch im Südwesten eine hohe Hürde dar

Aber auch die deutlichen Erhöhungen bei den Grunderwerbsteuern. „Mit Ausnahme eines einzigen Bundeslandes nutzen alle anderen diese Quelle für ihre Steuereinnahmen. Insbesondere als wir in der Niedrigzinsphase waren“, sagt Oliver Adler von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Im Südwesten fallen fünf Prozent Grunderwerbssteuer an, im Saarland gar 6,5, während es in Bayern noch immer 3,5 Prozent sind. 

Den Umständen zum Trotz will die breite Mehrheit der Deutschen in die eigenen vier Wände. Immerhin 75 Prozent, zeigen Befragungen wie die der Sparda-Banken. „Das Thema lebt“, sagt Immobilienexperte. Aber auch Oliver Adler bestätigt eine weitere Erkenntnis der Studie: Ohne finanzielle Unterstützung durch die Familie – sei es in Form von Schenkungen oder eines Erbes – haben es junge Menschen heute schwer, das nötige Eigenkapital aufzubringen.

Bausparen erlebt auch bei jungen Menschen gerade eine Renaissance

Zumal auch heute die Faustformel gilt: „20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten eines Immobilienkaufs sollten durch eigene Rücklagen gedeckt sein“, sagt der Immobilien-Experte der Bausparkasse. Zudem gilt: „Eigenkapital entsteht nicht kurz vor dem Kauf, sondern Jahre vorher.“ Vor diesem Hintergrund ist aus Sicht der Schwäbisch Haller auch ein Bausparvertrag das Produkt der Stunde. „Zeit, gute Planung und Förderung schafft Eigenkapital“, so Adler.

Das würden immer mehr jungen Menschen erkennen, weshalb Bausparen derzeit gerade auch in der Gruppe eine Renaissance erlebe. Demnach seien rund die Hälfte derjenigen, die erstmals einen Schwäbisch-Hall-Bausparvertrag abschließen, unter 30 Jahre alt.

Gute Nachrichten gibt es für jungen Menschen aber auch: Die laufenden Kreditbelastungen sind sowohl nach Angaben der Bausparkasse als auch der Studie die Kiel-Instituts trotz stark gestiegener Immobilienpreise heute nicht signifikant höher als in den 1980er-Jahren. Grund dafür ist, dass niedrigere Zinsen als damals den Großteil des Preisanstiegs kompensiert haben. Die Babyboomer-Generation gab beim Kauf von Eigentumswohnungen rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Hypothek aus, Millennials heute etwa 25 Prozent, also ein ähnliches Niveau.

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