Chef der Bausparkasse Schwäbisch Hall: „Die Leute wollen in die eigenen vier Wände“

Wie ist Ihre aktuelle Einschätzung des deutschen Immobilienmarktes?Mike Kammann: Relativ stabil. Das kann man aber positiv wie negativ sehen. Wenn ich mir anschaue, wie viele Gebäude in Deutschland erstellt werden und wie die Nachfrage ist, muss man sagen, es ist genauso wie vor zwölf Monaten. Das heißt, wir haben immer noch viel zu wenig Neubau und die Nachfrage ist weiterhin sehr hoch. Die Leute wollen in die eigenen vier Wände. Umfragen zeigen, zwei Drittel der Mietenden wollen Wohneigentum, bei unter 45-Jährigen sind es sogar über 80 Prozent. 

Werden die Preise weiter steigen?Kammann: Ich erwarte, dass die Immobilienpreise perspektivisch deutlich steigen. Das Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot kann nicht so schnell ausgeglichen werden. Der Neubauanteil liegt bei knapp 20 Prozent. Das ist viel zu wenig bei einer Wohnlücke von 900 000. Derzeit spielt die Musik mehr in Bestandstransaktionen – also dem Kauf von älteren Immobilien. Wir stehen am Anfang eines Preisanstiegs, das können wir seit Jahresbeginn vor allem in Metropolregionen beobachten. Im ländlicheren Bereich sind die Preise noch einigermaßen stabil. Im ersten Quartal haben die Wohnimmobilienpreise bereits um 3,6 Prozent angezogen im Vergleich zum Vorjahr. Ich bin mir sicher, wenn wir uns in ein, zwei Jahren wider zusammensetzen, werden die Preise deutlich angezogen haben und damit auch die Mieten. Das sorgt für sozialen Sprengstoff.

Wird sich dieser soziale Sprengstoff verstärken in den nächsten Jahren?Kammann: Aus meiner Sicht ein klares Ja. Die Eigentumsquote ist in den letzten Jahrzehnten nicht gestiegen. Sie liegt seit einigen Jahren konstant bei rund 42 Prozent – Tendenz eher sinkend. Die hohen Bau- und Materialkosten plus erhöhte Zinsen zwischen drei und vier Prozent erschweren die Erschwinglichkeit von Immobilien. Wohneigentum wird damit zum Luxusgut. Das sollte es aber nicht sein, weil es für viele Menschen ein Lebenstraum ist.

Was sehen Sie im Koalitionsvertrag, was Ihnen hier Mut macht?Kammann: Im Koalitionsvertrag stehen viele Sachen drin, die grundsätzlich richtig sind. Also, dass erkannt wird, dass Wohneigentum wichtig ist, nicht nur Mietwohnungsbau. Dass es da eine Gleichberechtigung geben soll, das ist schon bahnbrechend, gerade mit der SPD in der Regierung. Wir brauchen mehr politische Stabilität, mehr Verlässlichkeit und eine bessere Umsetzung der Maßnahmen. Da wird sich die Regierung beweisen müssen in den nächsten ein, zwei Quartalen. Der Ergebnisdruck ist enorm.

Wie laufen bei Ihnen die beiden Geschäftsbereiche Bausparen und Baufinanzierung derzeit?Kammann: Das Baufinanzierungsgeschäft als unser zweites Standbein läuft gut. Der Markt hat im letzten Jahr wieder angezogen mit einem Plus von mehr als 20 Prozent gegenüber 2023. Auch für 2025 gehen wir von einer positiven Marktentwicklung aus. Beim Bausparen hat nach den Ausnahmejahren durch den schnellen Zinsanstieg eine Normalisierung eingesetzt. 2022 und 2023 hatten wir die besten Bausparjahre überhaupt mit einem Markt von mehr als 120 Milliarden Euro Bausparsumme.

Was erwarten Sie für die nächsten Jahre im Bauspargeschäft?Kammann: Ich würde sagen, ein leicht wachsender Markt Richtung 80 bis 90 Milliarden Euro Bausparsumme, also ein modertes Wachstum. Die Menschen müssen sich Sparen leisten können und wieder verstehen, dass der Aufbau von Eigenkapital wichtig für den Immobilienerwerb ist. Dann wird auch der Bausparvertrag wieder „in“.

Wie sieht es mit ihren Auslandsgesellschaften aus?

Kammann: Wir haben unsere ungarische Tochter verkauft. Das haben wir ganz bewusst gemacht, weil die Perspektiven dieser Auslandsbeteiligung nicht mehr zufriedenstellend waren. Bei den beiden anderen Beteiligungen sehen wir derzeit keine Handlungsnotwendigkeit. 

Wie sieht Ihre Strategie für die nächsten Jahre aus?Kammann: Wir wollen den Weg von einer klassischen Bausparkasse, die Bausparverträge und Bauspardarlehen ausgibt, über die Baufinanzierung hin zu einem Ökosystem Bauen und Wohnen weiter konsequent voranschreiten. Wir wollen der Lösungsanbieter sein rund um das Thema Bauen und Wohnen. Da sind Bausparen und Baufinanzierung zwei wichtige Produkte, die helfen, aber wir wollen den gesamten Kundenbedarf abdecken. Wichtige Mosaiksteine auf dem Weg zum Ökosystem sind unsere Tochterunternehmen wie Impleco und Baufinex. 

Dazu brauchen Sie qualifizierte Mitarbeiter. Kriegen Sie die noch?Kammann: Ja. Mindestens genauso wichtig wie neue Mitarbeiter einzustellen ist es, die bestehenden zu halten. Wir haben eine sehr hohe Mitarbeiterloyalität. Wir messen regelmäßig die Mitarbeiterzufriedenheit mit einem Mitarbeiterbindungsindex. Dieser Index ist auf einem historischen Hoch bei 82. Das heißt, die Loyalität, die Bindung der Mitarbeiter zum Unternehmen, war noch nie so hoch. Außerdem haben wir eine geringe Eigenkündigungsquote, die zwischen 1 und 1,5 Prozent liegt. 

Wie ist insgesamt die Mitarbeiterentwicklung?Kammann: Im Innendienst leicht wachsend bei etwas mehr als 3600. Im Außendienst stabil bei rund 3000.KI hat großes Potenzial, was Einsparmöglichkeiten und Automatisierung angeht.

Wie nutzen Sie KI bereits und was ist da geplant?Kammann: Wir nutzen KI differenziert. Unser Geschäftsmodell ist sehr stark geprägt durch persönliche Beratung. Eine Baufinanzierung schließe ich nicht einfach abends auf dem Sofa alleine ab. Das ist die wichtigste Investitionsentscheidung unserer Kunden, da braucht es Beratung, und zwar persönliche. Das heißt, diesen Produktabschluss komplett über KI zu automatisieren, ist technisch möglich, macht aber keinen Sinn für uns, weil der Kunde noch gar nicht so weit ist. Das kann in zehn Jahren passieren, aber in den nächsten fünf Jahren ist das nicht unser Investitionsschwerpunkt auf der KI-Seite.

Sondern?Kammann: Wir setzen KI an der Schnittstelle zum Kunden ein. Da nutzen wir auch Daten, um genau zu schauen: Wann ist der beste Zeitpunkt, den Kunden auf welches Thema wie anzusprechen? Dazu können wir auch Daten von anderen Dienstleistern verknüpfen – sofern der Kunde seine Erlaubnis gegeben hat. Bestellt jemand regelmäßig Pampers und Babymilch bei Amazon, ist das ein Indiz, dass sich die Wohnverhältnisse ändern werden. Dann macht es Sinn, mit dem Kunden über die Planung der nächsten Jahre zu sprechen. Wir nutzen also Daten an der Kundenschnittstelle, um unseren Beratern im Außendienst und den Bankvertriebsmitarbeitern den richtigen Impuls zu geben, den Kunden bedarfsgerecht anzusprechen.

Wo setzen Sie KI noch ein?Kammann: Bei der Bearbeitung von Anträgen oder in Serviceprozessen – da, wo wir repetitive Tätigkeiten haben, etwa Callcenter-Anrufe. Warteschleifen gibt es bei uns nicht mehr. Der Kunde wird sofort mit einem KI-gesteuerten Voicebot verbunden, der die Anliegen aufnimmt. Einfache Serviceanfragen wie nach dem Kontostand oder Änderung der Adresse kann der digitale Serviceagent direkt selbst bearbeiten. Mehr als 90 Prozent der Anliegen werden bereits fallabschließend bearbeitet. Und das Schöne ist, der Voicebot versteht auch Dialekte.

Ich möchte noch einmal zur Bundesregierung kommen. Wenn Sie auf die Förderkulisse schauen. Was ist aus Ihrer Sicht da nötig?Kammann: Erstmal eine stärkere Fokussierung und damit eine Komplexitätsreduktion im Förderdschungel. Wir haben mehr als 3300 unterschiedliche Förderprogramme auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene. Da könnte man sagen, es gibt zwei, drei Grundkonstrukte zur Förderung des Neubaus und zur Förderung energetischer Sanierung. Sich auf den CO2-Ausstoß zu fokussieren in der energetischen Sanierung, ist richtig. Aber was mir zu kurz kommt, ist der soziale Charakter.

Was meinen Sie damit?Kammann: Menschen wie ich brauchen keine staatliche Förderung, um Wohneigentum zu erwerben. Wenn ich aber sehe, dass die Eigentumsquote bei 42 Prozent liegt und sich Familien Eigentum nicht mehr leisten können, dann sollte man sich die Einkommensgrenzen systematisch anschauen und sich fragen, ob der Fördertopf unter sozialpolitischen Gesichtspunkten besser allokiert werden könnte. 

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