Baufinanzierung: Fünf Mythen, die Hauskäufer bares Geld kosten können

Ob feste Eigenkapitalquoten, die angeblich richtige Zinsbindung oder vermeintliche Altersgrenzen: Zur Baufinanzierung sind Faustregeln weit verbreitet, die ohne Kontext zu Verunsicherung und Fehlentscheidungen führen können. Fünf Mythen und deren Einordnung im Überblick:

Mythos eins zur Baufinanzierung: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen

Kaum eine Faustregel wird so häufig genannt wie die angeblich zwingenden 20 Prozent Eigenkapital beim Erwerb einer Wohnimmobilie. Dabei wird oft nicht zwischen einer Empfehlung und einer Voraussetzung unterschieden. „20 Prozent Eigenkapital sind nicht zwingend notwendig, um eine Baufinanzierung zu erhalten“, erklärt Jennifer Radke. Allerdings rät die Expertin von der Bausparkasse Schwäbisch Hall dazu. „Nicht zuletzt, um bessere Konditionen zu erhalten und finanzielle Risiken zu reduzieren.“

Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Zinsniveau, der Marktsituation, dem Objekt sowie der persönlichen Bonität ab. Unabhängig davon gelte aber: Die Kaufnebenkosten – etwa für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch – sollten in der Regel aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Eigenkapital bedeutet dabei nicht nur Geld auf dem Konto. Auch Bausparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen oder ein bereits vorhandenes Grundstück können in die Finanzierung eingebracht werden.

Mythos zwei zur Baufinanzierung: Lange Zinsbindung ist immer schlechter

Obwohl eine lange Zinsbindung meist etwas teurer als eine kurze ist, muss sie deswegen nicht gleich schlechter sein. Zumal sie ein hohes Maß an Planungssicherheit bietet. „Man kauft sich gewissermaßen Sicherheit ein“, erklärt  Radke. Kurze Zinsbindungen orientieren sich stark am aktuellen Zinsniveau, während bei mittleren und langen Laufzeiten mögliche Zinssteigerungen einkalkuliert werden. „Ein Blick auf die Niedrigzinsphase vor rund zehn Jahren verdeutlicht das: Viele Kreditnehmer profitierten damals von historisch günstigen Zinsen. Wer sich diese Konditionen nicht langfristig gesichert hat, sieht sich heute bei der Anschlussfinanzierung mit weit höheren Zinsen konfrontiert“, sagt die Expertin.

Welche Zinsbindung die richtige ist, hängt letztlich stark vom persönlichen Sicherheitsbedürfnis ab. Wer Wert auf langfristige Planbarkeit legt, entscheidet sich häufig für eine lange Zinsbindung. Wer flexibler bleiben möchte und darauf setzt, dass Zinsen stabil bleiben, wählt eher eine kürzere Laufzeit.

Mythos drei zur Baufinanzierung: Monatliche Rate sollte möglichst niedrig sein

Eine niedrige monatliche Rate vermittelt auf den ersten Blick Sicherheit – kann sich über die Jahre jedoch als teuer erweisen. „Bei einer Finanzierung von 300.000 Euro sinkt die monatliche Belastung um mehrere hundert Euro, wenn der Kunde statt drei Prozent nur ein Prozent tilgt“, teilt Immo Dehnert von der Bausparkasse Wüstenrot auf Anfrage mit. Niedrigere Monatsraten ermöglichen somit oft erst ein kreditfinanziertes Bau- oder Kaufvorhaben.

Doch dem Vorteil stehen erhebliche Nachteile gegenüber: Eine niedrige Tilgung verlängert die Gesamtlaufzeit der Finanzierung mitunter deutlich. „Bei einem Annuitätendarlehen mit einem Prozent anfänglicher Tilgung dauert die Rückzahlung bis zu 40 Jahre bei gleichbleibenden Zinsen. Wählt man hingegen drei Prozent Tilgung, verkürzt sich die Laufzeit um etwa 18 Jahre“, rechnen die Experten vor. Die längere Laufzeit bei niedriger Tilgung erhöht zudem die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich.

Entscheidend sei daher nicht die niedrigste Rate, sondern eine realistische Haushaltsrechnung mit ausreichenden Rücklagen und einer Tilgung, die das Darlehen zügig reduziert und am Ende auch tragbar ist. „Ein guter Mittelweg ist, bei der der monatlichen Belastung im Hinblick auf Gesamtlaufzeit und Kosten an finanziell erträgliche Grenzen zu gehen, aber dabei zu berücksichtigen, dass außergewöhnliche Belastungen wie zum Beispiel ein neues Auto gut darstellbar sind“, sagt Dehnert. 

Mythos vier zur Baufinanzierung: Kreditvergabe ab bestimmtem Alter nicht möglich

Viele Menschen glauben, dass eine Baufinanzierung ab einem bestimmten Alter nicht mehr möglich ist. Oft ziehen sie die Grenze bereits bei 50 Jahren. „Eine klassische Altersgrenze gibt es in der Immobilienfinanzierung aber nicht“, sagt der Wüstenrot-Experte. Die Grenze sei vielmehr individuell unterschiedlich – und abhängig von der geplanten Maßnahme. Vielfach bringe ein höheres Alter wesentliche Vorteile mit sich, „Personen über 50 Jahre verfügen oft über ein hohes Eigenkapital, das sie in eine Finanzierung einbringen können“. 

Dadurch reduziere sich die notwendige Finanzierungssumme und eine höhere Tilgung ist möglich. „Das wiederum verkürzt die Gesamtlaufzeit eines Darlehens, so dass die vollständige Rückführung eines Kredits nicht nur deutlich vor der statistischen Lebenserwartung einer Person, sondern oftmals sogar noch vor dem Renteneintritt möglich ist“, so der Wüstenrot-Sprecher. Grundlegend müssen Banken aber sicherstellen, dass ein Darlehen innerhalb der erwarteten Lebenszeit zurückgezahlt werden kann – also bis zu einem Alter von 75 Jahren.

Mythos fünf zur Baufinanzierung: Der Bankberater regelt alles

Natürlich ist eine gute und kompetenten Beratung zentraler Bestandteil jeder Baufinanzierung, sie ersetzt aber die Eigenverantwortung der Kreditnehmer nicht. „Eine Baufinanzierung ist immer ein Zusammenspiel aus Beratung und Vorbereitung“, sagt Jennifer Radke von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Dazu gehört auch, die eigene finanzielle Situation realistisch einzuschätzen und alle erforderlichen Unterlagen vollständig bereitzustellen. Nur so sei eine gute, individuelle Beratung möglich.

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