So schützen sich Bauherren vor Preisschwankungen

Eine schlüsselfertige Immobilie zum Festpreis: Das klingt für viele Bauherren wie ein Rundum-sorglos-Paket. Ein Festpreis sei aber oft trügerisch, sagt Fachanwalt Tobias Hullermann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein. "Er garantiert nur dann Planungssicherheit, wenn der Bau in der vereinbarten Zeit der Festpreisvereinbarung fertiggestellt wird, es keine unerwarteten Verzögerungen gibt und sich die vereinbarte Bauleistung nicht ändert.“ So gehen Bauherren vor, um Fallstricke möglichst zu umgehen. 

1. Gut planen
Eigentlich wäre ein Balkon doch ganz nett. Und Holzfenster würden mit ihrer natürlichen Optik besser zum Parkettboden passen: Vielen Bauherren fällt erst während des Baus ein, was sie an Bauleistungen noch gern ändern würden. Kein Wunder, immerhin müssen innerhalb kürzester Zeit Hunderte von Planungsentscheidungen getroffen werden und viele Bauvorhaben stehen unter erheblichem Zeitdruck. "Jede dieser nachträglichen Änderungen bezahle ich aber teuer“, sagt Erik Stange, Sprecher des Bauherren-Schutzbundes. Einmal, weil die zusätzlichen Leistungen im ursprünglichen Bauvertrag nicht berücksichtigt waren. "Hinzu kommt, dass sich dadurch der Bau insgesamt häufig verzögert, weil umgeplant werden muss, man auf Material oder Handwerker warten muss." 

2. Bauleistungsbeschreibung gewissenhaft prüfen
Es reicht aber nicht, dass der Bauherr weiß, dass er einen Balkon haben möchte. Welches Material es dazu genau braucht und wie viel Arbeitszeit, welche Qualität die Fliesen haben sollen - all das wissen nur Experten. Und die halten es in der sogenannten Bauleistungsbeschreibung fest. "Das Problem ist, dass sehr viele Bauherren heute ein neues Haus kaufen als wäre es eine Urlaubsreise“, sagt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen. Der Vertrag mit der Bauleistungsbeschreibung wird einfach unterschrieben, obwohl es für Laien unmöglich sei, dieses sehr komplexe Vertragswerk zu prüfen.

"Die Wunschvorstellung vom eigenen Haus ist in diesem Moment bei vielen so groß, dass sie ihr Gefahrenradar komplett abschalten und blind vertrauen", so die Erfahrung von Peter Burk. Prüft er eine Bauleistungsbeschreibung, fehle dabei eigentlich immer etwas. Deshalb rät er dazu, die Bauleistungsbeschreibung von einer Fachperson, etwa einem sachverständigen Architekten oder Ingenieur, durchsehen zu lassen. So eine Prüfung kostet ab 300 Euro.

3. Festpreise vertraglich vereinbaren
Egal, ob mit einem Generalunternehmer gebaut wird oder mit einem Architekten: Das Ziel für den Bauherren sollte es immer sein, zu Festpreisen zu bauen. "Kommt es dann während der Bauzeit zu Preisschwankungen beim Material, ist das unternehmerisches Risiko“, sagt Erik Stange. Sprich die Handwerker müssen die Preise so kalkulieren, dass sie diese auch halten können - und zwar in der Qualität, die in der Bauleistungsbeschreibung vereinbart wurde.

4. Bei Preisanpassungsklauseln aufpassen
Lassen sich Bauherren statt auf die empfohlenen Festpreise auf sogenannte Preisanpassungsklauseln ein, die regeln, wie Kostensteigerungen zwischen Bauherr und Baufirma aufgeteilt werden, ist deren Formulierung entscheidend. "Besonders wichtig ist, dass die Klauseln transparent und fair sind“, sagt Tobias Hullermann. Willkürliche Preiserhöhungen müssten ausgeschlossen werden. "Seriöse Klauseln basieren auf objektiven Indizes, zum Beispiel den Baukostenindizes des Statistischen Bundesamtes."

5. Bauzeit vertraglich festschreiben
Inzwischen ist es gesetzlich geregelt, dass ein klassisches Einfamilienhaus auf einem eigenen Grundstück mit der Rechtsform des Verbraucherbauvertrags gebaut wird, der auch Bauzeitenangaben umfasst. "Die verschafft Verbrauchern zahlreiche gesetzliche Vorteile - darunter ein Widerrufsrecht, Ansprüche auf finanzielle Sicherheiten und das Recht auf die vertragliche Festlegung eines festen Fertigstellungstermins beziehungsweise einer klar definierten Bauzeit“, sagt Stange.

6. Vor einer Insolvenz schützen
Bauverträge können noch so gut geprüft werden, vor der Insolvenz einer Baufirma schützen sie nicht. Wie hoch der finanzielle Schaden dann ausfällt, darüber entscheidet aber das Baumodell - also ob man einen Freien Architekten beauftragt, einen Generalunternehmer wählt oder mit einem Bauträger auf dessen Grundstück baut. Der Verband Privater Bauherren rät dazu, sich im Fall einer Insolvenz immer umgehend fachlichen Rat einzuholen.

7. Auseinandersetzung mit Baufirma vermeiden
Selbst wer alle Punkte beachtet hat, kann während eines Hausbaus böse Überraschungen erleben. "Da stoße ich beispielsweise auf Bodenverhältnisse, mit denen ich nicht gerechnet habe und die mir beim Kellerbau in die Quere kommen“, nennt Burk als Beispiel. In solchen Fällen kommt es nicht selten zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit den Baufirmen. "Davor kann ich mich nicht komplett schützen. Aber alles, was ich im Vorhinein mit Hilfe von Experten prüfen lassen kann, spart mir im Nachhinein oft viel Ärger und Kosten“, sagt Stange.


Von Sandra
dpa