Boomzeit in der Innenstadt ist vorbei

Der Gewerbeimmobilienmarkt steht vor einem großen Einschnitt. Corona stellt hier Mieter und Vermieter vor große Herausforderungen. Davon ist Martin Werner, Geschäftsführer der Maklergruppe Werner Immobilien, überzeugt. Zum ersten Mal hat sein Unternehmen einen Gewerbeimmobilienmarktbericht für Heilbronn herausgegeben. Dort sind die zu erwartenden Veränderungen allerdings noch nicht herauszulesen.

Insolvenzwelle bislang ausgeblieben

Dennoch bieten die Daten eine Grundlage, um mit den Umbrüchen des Jahres 2020 umzugehen, betont Barbara Kazmaier, Mitglied der Geschäftsführung bei Werner Immobilien. Die Makler rechnen damit, dass die Preise in vielen Bereichen unter Druck geraten.

Noch sei die Situation stabil, denn die erwartete Insolvenzwelle sei bisher zum Glück ausgeblieben. Mit jedem weiteren Lockdown wird es allerdings wahrscheinlicher, dass sie doch noch kommt.

Festmiete war lange Zeit günstiger, jetzt belastet sie

Besonders betroffen von der Pandemie sind Einzelhandel und Gastronomie. In Heilbronn kosten gute Innenstadtlagen für die Gastronomie 12 bis 27 Euro Miete pro Quadratmeter.

Das Problem: "Weil wir jahrelang steigende Umsätze gesehen haben, gibt es wenig Mietverträge mit einer umsatzabhängigen Miete. Da sind die Mieter in der Vergangenheit mit Festmieten besser gefahren", sagt Martin Werner. Jetzt würde eine Umsatzmiete Entspannung bringen.

Werner sorgt sich um die Gaststätten, das wird deutlich. In den vergangenen Jahren sei viel investiert worden in der Innenstadt, die Mieten sind entsprechend kräftig gestiegen. Zuletzt investierten viele Lokale auch noch in Heizpilze und Überdachungen. "Ich kann nur empfehlen, dass Mieter und Vermieter nun möglichst bald das Gespräch suchen", sagt Werner. Hier könnten teils temporäre, teils längerfristige Anpassungen erfolgen. "Jedem Vermieter muss klar sein, dass es ziemlich schwierig werden dürfte, gute neue Mieter zu finden."

 

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Stationärer Einzelhandel verliert dauerhaft Marktanteile

Was für die Gastronomie gilt, gilt zum Großteil auch für den Einzelhandel. Während des März-Lockdowns seien bis zu 86 Prozent des Umsatzes im stationären Einzelhandel Richtung Internet abgewandert und nur zu einem Teil wieder zurückgekommen. "Die Menschen haben sich tatsächlich ein wenig entwöhnt", sagt Werner. Jetzt leide der Einzelhandel wieder mit, denn wenn man nicht essen gehen kann, dann gehe man auch nicht einkaufen, fasst der Makler zusammen.

Auch hier sei abzuwarten, wie sich das konkret auf den Mietmarkt auswirkt. "Wir befinden uns derzeit in einem narkotisierten Zustand, auch weil die Fördergelder über manches hinwegtäuschen", sagt Werner.

Insgesamt ist die Situation auch für ihn Neuland. Noch nie hat der 56-Jährige Vergleichbares erlebt. Trotzdem wagt er die Prognose: "Die Boomzeit ist vorbei. Und sie wird auch mittelfristig nicht wiederkommen."

Büros brauchen einen modernen Zuschnitt

Das Homeoffice und neue Arbeitsformen haben Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt. "In den nächsten zwei bis drei Jahren werden einige Mietverträge auslaufen, und die werden sicher neu bewertet", sagt Werner. Vor allem Vermieter älterer Büros hätten dann wohl keine guten Karten: "Diese Gebäude entsprechen häufig schon von ihrem Zuschnitt her nicht den heutigen Arbeitsweisen. Vor allem junge Arbeitskräfte erwarten eine andere Arbeitsplatzqualität." Sogar zu einer Prognose lässt sich Martin Werner hinreißen: "Ein Drittel der Bürofläche wird dann langfristig nicht mehr benötigt."

Neue Gewerbeparks bieten Mehrwert

Die veränderten Ansprüche zeigten sich auch bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien im Zukunftspark Wohlgelegen in Heilbronn, erklärt Barbara Kazmaier. Die Mieter dort würden an erster Stelle den Imagegewinn schätzen, der sich durch die Ansiedlung in der modernen Umgebung ergebe.

Auch die Nähe zur Innenstadt, die Infrastruktur sei heute wichtig. Im Umkehrschluss hätten es die alten Gewerbe- und Industriegebiete schwer. Das Maklerunternehmen hat den gesamten Norden Baden-Württemberg im Blick. Der erste Gewerbeimmobilienmarktbericht konzentriert sich aber auf Heilbronn. Die Datengrundlage reiche nicht, um Einschätzungen über Gewerbegebiete im ländlichen Raum abzugeben, räumt Werner ein. "Dazu kommt, dass Firmen auf dem Land in der Regel eigene Gebäude beziehen." Sinkende oder steigende Mieten sind dann kein Thema.

Virtuelle Besichtigungen

Die neue Zeit ist auch bei der Maklertätigkeit angebrochen. Die üblichen Besichtigungen könnten wegen der Corona-Einschränkungen häufig nicht mehr stattfinden. Stattdessen gibt es nun Online-Besichtigungen. "Und die Leute sind begeistert. Es spart Zeit und bietet einen guten ersten Eindruck", sagt Martin Werner. Er sei froh, dass er hier schon seit 2012 Erfahrungen gesammelt hat. "Wir waren damals das zweite Unternehmen in Deutschland, das solche 3D-Besichtigungen angeboten hat." Jetzt sei es fast schon Standard. "Ich kenne niemanden, der sagt, es wird nach Corona wieder wie früher." 

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