Akuter Wohnungsmangel im Hohenlohekreis – Experten schlagen Alarm

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Bis zum Jahr 2028 müssten rund 600 Wohnungen im Hohenlohekreis neu gebaut werden – jährlich. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts. Obwohl es rund 2950 Leerstände gibt, fehlen aktuell 720 Wohnungen. Das Problem aus der Welt zu schaffen, fällt jedoch schwer.

Lage spitzt sich zu: Hoher Leerstand im Hohenlohekreis

Grundsätzlich, so betont Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts, sei ein gewisser Leerstand durchaus notwendig. „Rund drei Prozent aller Wohnungen, in die sofort jemand einziehen kann, sollten frei sein.“ Dies diene einem Puffer für problemlose Umzüge sowie der Durchführung von Sanierungen. In Hohenlohe sind es jedoch derzeit 4,8 Prozent des gesamten Wohnungsbestands im Kreis, die nicht genutzt werden. Ein Großteil davon, 1.610 Wohnungen, stehen laut Studie seit einem Jahr oder länger leer. 

Vielfältige Gründe für den Leerstand von Wohnungen im Hohenlohekreis

„Dabei geht es allerdings oft um Wohnungen, die auch keiner mehr bewohnen kann“, erklärt Günther. „Sie müssten vorher komplett – also aufwendig und damit teuer – saniert werden.“ Und genau mit diesen Investitionen hielten sich Hauseigentümer derzeit zurück. „Sie sind verunsichert. Sie wissen nicht, welche Vorschriften – zum Beispiel bei Klimaschutz-Auflagen – wann kommen. Es fehlt einfach die politische Verlässlichkeit.“

Experte ist sich sicher: „Am Neubau von Wohnungen führt kein Weg vorbei"

Ein weiterer Grund für den Leerstand: „Immer wieder kommt bei Erbstreitigkeiten kein Mietvertrag zustande. Und oft scheuen sich Hauseigentümer auch, sich einen Mieter ins eigene Haus zu holen, mit dem sie sich am Ende vielleicht nicht verstehen“, erklärt Günther. Für ihn steht deshalb fest: „Am Neubau von Wohnungen führt daher auch im Hohenlohekreis kein Weg vorbei.“

Die Wohnbaubranche steckt aber derzeit in einer Krise, meint Rolf Hofacker, seit 25 Jahren im Vorstand der Kreisbau Künzelsau. Und zwar im ganzen Land. Neueste Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beziffern den Wohnungsbedarf in Baden-Württemberg auf 53.000 pro Jahr. „In den ersten vier Monaten im Jahr sind jedoch gerade mal 6500 genehmigt worden – und genehmigt heißt noch lange nicht gebaut“, berichtet Rolf Hofacker. Vielmehr sind im vergangenen Jahr, so zeigt die IW-Studie ebenfalls, die Wohnbaugenehmigungen um mehr als 30 Prozent eingebrochen.

Überbordende Bürokratie bremst Wohnungsbau aus

Dafür gebe es mehrere Gründe, wie Hofacker erläutert. Einer seien die extrem gestiegenen Baukosten durch höhere Material- und Lohnkosten. „Dazu kommt ein höheres Zinsniveau sowie höhere Finanzierungskosten“, so Hofacker. Und die Inflation. Alles zusammen führe dazu, dass die Kaufkraft sinke, beim nicht-geförderten Neubau.

Eine weitere Bremse sei überbordende Bürokratie. „Vor allem hinsichtlich Energieeffizienz, Schallschutz oder Brandschutz müssten wir wieder einfacher bauen, das ist das Zentrale“, fordert Hofacker. „Damit wird Bauen kostengünstiger“, so der Kreisbau-Vorstand.

Baukosten explodieren: Kostenneutral bauen bedeute eine Miete von etwa 15 Euro

„Das ist eine toxische Gemengelage“, fasst Hofacker zusammen. Das gelte erst recht für Sozialwohnungen, den sogenannten geförderten Wohnungsbau. „Da haben wir die gleichen Bauauflagen, die Höchstmiete beträgt aber nur 33 Prozent der ortsüblichen Miete.“ Kostenneutral zu bauen, würde aktuell auf eine Miete von etwa 15 Euro pro Quadratmeter hinauslaufen. „Das hat nichts mehr mit preisgünstigem Wohnraum zu tun, auch hierzu muss der Gesetzgeber die Auflagen reduzieren – und die Fördermittel erheblich ausbauen, wenn man wirklich möchte, dass es mehr Sozialwohnungen gibt.“ 

Auch für die Kreisbau Künzelsau, die knapp 700 Wohnungen im Altkreis Künzelsau vermietet, hat die schwierige Lage Konsequenzen. Zwar setzt sie derzeit eines ihrer größten Projekte in der Firmengeschichte um: mit 52 Eigentumswohnungen in Gaisbach. Weitere Neubauprojekte plane man aktuelle aber nicht – „wegen der Kosten und der Marktlage“.