"Wir müssen viel mehr bauen": Experte spricht über Herausforderungen am Wohnungsmarkt

Seit 25 Jahren ist Rolf Hofacker Vorstandsvorsitzender der Kreisbau Künzelsau, hat Höhen und Tiefen am Wohnungsmarkt erlebt. Im Gespräch mit der HZ berichtet er von aktuellen Herausforderungen im Wohnungsbau und welche Lösungen er sieht.

Herr Hofacker, wurde in wirtschaftlich guten Zeiten versäumt, mehr sozialen Wohnungsbau zu betreiben?

Rolf Hofacker: Wir Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und kommunale wie die Heilbronner Stadtsiedlung, haben uns durchweg engagiert im sozialen Wohnungsbau. Der Stellenwert in der Politik war aber lange schlicht nicht da.

Woran machen Sie das fest?

Hofacker: Das Land Baden-Württemberg hat beispielsweise im Jahr 2012 mit seinem Unternehmen LBBW 21 000 Sozialwohnungen gegen Höchstpreis an die Augsburger Patrizia AG verkauft. Eine Bietergemeinschaft aus kommunalen Stuttgarter Wohnungsunternehmen ging damals leer aus. Später wurden diese Wohnungen dann an einen Hedgefonds weiterverkauft. Diese damals günstigen Wohnungen fehlen heute auf dem Markt.

Man hat den Eindruck, auch Kommunen haben ihre Flächen lieber für Projekte im höheren Preissegment vergeben?

Hofacker: Das war sicher so. Das hat sich aber in den letzten Jahren etwas verändert, weil der Bedarf an günstigem Wohnraum stark gestiegen ist. Jetzt haben wir aber die Problematik, dass die Baukosten zu hoch sind. 

Wegen der Inflation?

Hofacker: Auch, aber nicht nur. Um etwa beim sozialen Wohnungsbau Zuschüsse zu bekommen, muss der gleiche Baustandard erbracht werden wie im gehobenen Wohnungsbau, also mindestens Effizienzhausstandard 55. Man muss sich zudem mit dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Bauen“ zertifizieren lassen und eine Lebenszyklus-Analyse bringen. Wenn man das alles berücksichtigt und mit einer schwarzen Null rauskommen will, müsste man eine Miete von 20 Euro pro Quadratmeter verlangen. Im Vergleich: Die durchschnittliche Miete unserer Kreisbau-Wohnungen liegt bei 6,45 Euro pro Quadratmeter.

Wurden deshalb statt der von Bundeskanzler Scholz geforderten 400 000 Wohnungen im Jahr nur ein Bruchteil gebaut?

Hofacker: Richtig, vor allem wegen den hohen Kosten stornieren viele Immobilienunternehmen ihre Projekte sogar ganz. Vonovia etwa ging ja durch die Presse, die 60 000 Wohnungen nicht bauen, weil es schlicht nicht wirtschaftlich ist.

Was wäre denn ein möglicher Weg aus dem Dilemma?

Hofacker: Gerade die Baukosten haben sich in den vergangenen zwölf Jahren verdoppelt, die der technischen Gewerke sogar verdreifacht. Die müssen dringend runter und die Förderungen müssen hoch. Nicht nur im Sozialwohnungsbau, auch für private Vorhaben müssen sich Investitionen wieder lohnen. Dazu müssten Auflagen und Vorschriften stark reduziert werden. Änderungen im Baugesetzbuch und in der Landesbauordnung sind bereits geplant. Selbst die Bundesbauministerin sagt mittlerweile, dass auch das Gebäudeenergiegesetz vereinfacht werden muss. Außerdem sollte unserer Ansicht nach die ausschließliche Orientierung an der Energieeffizienz überdacht werden.

Aber energetisches Bauen ist wichtig fürs Klima, was ist die Alternative?

Hofacker: Es gibt bereits wissenschaftliche Expertisen, die nicht nur Energieeffizienz und hier vor allem das Dämmen in den Vordergrund stellen, sondern die Reduzierung der Treibhausgase mehr in den Fokus nehmen. Es würde auch helfen, wenn man im Sozialwohnungsbau nicht Effizienzhaus 55, sondern 70 bauen dürfte. Das war bis vor wenigen Jahren noch völlig üblich und in Ordnung. Und das ist ein höherer Standard, als ich beispielsweise an meinem eigenen Wohnhaus aus dem Jahr 1994 habe.

Nicht zu bauen, ist aber trotz aller Übel auch nicht sinnvoll, oder?

Hofacker: Nein, wir müssen bauen. Und zwar viel mehr. Nur so gehen vor allem die Mietpreise runter. Die Mietpreisbremse war sicher eine Zeit lang sinnvoll und richtig. Langfristig hilft nur eines, damit sich der Markt reguliert: mehr Wohnraum.

Wenn Sie an Ihre Anfänge bei der Kreisbau zurückdenken: Wie war damals die Situation im Wohnbau?

Hofacker: Zunächst war die Kreisbau Künzelsau damals wie heute ein grundsolides, wirtschaftlich gesundes Unternehmen. Wir hatten Vollvermietung und einen sehr guten Kontakt zu unseren Mietern. Allerdings haben wir uns damals noch hauptsächlich auf diesen Unternehmensbereich fokussiert.

Welche Themen haben Sie damals am meisten beschäftigt?

Hofacker: Die Kreisbau wurde 1947 gegründet, die größte Bautätigkeit fand in den 60er und 70er Jahren statt. Es waren also viele Gebäude in die Jahre gekommen. Die Herausforderung war, die Sanierung der Gebäude in Angriff zu nehmen. Das kostet aber enorm viel Geld. Deshalb wollte man beim Bauen von Wohneigentum aktiver werden. Das war dann auch eine Aufgabenstellung vom Aufsichtsrat an mich als jungen Vorstand. Einfach deshalb, um in diesem Bereich Gewinne zu erwirtschaften, die dazu beitragen, Sanierungen zu finanzieren.

Hat das funktioniert?

Hofacker: Ja, das ist sehr gut gelungen. Wir haben seit 1999 mehr als 32 Millionen Euro in unseren Gebäudebestand investiert. Das sind fast 60 Prozent der Mieten, die wir eingenommen haben. Und wir haben fast 400 Wohnungen von unseren 660 energetisch saniert. Die Heizverbrauche unserer Mieter reduzierten sich dadurch um bis zu 70 Prozent.

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