Wohnungsmarkt in Heilbronn: Geld sucht Immobilien

Steuert Heilbronn auf eine Immobilienblase zu? Während Baubürgermeister Wilfried Hajek diese Frage vor zwei Jahren noch zurückhaltend beantwortete, spielt sie in diesem Jahr gar keine Rolle mehr.

"Heilbronn ist zur Zuzugsstadt geworden", sagt Hajek. Entsprechend steigen die Immobilienpreise. Bei aller Unsicherheit sei ein Abflachen der Kurve derzeit nicht zu erwarten.

Die Quadratmeterpreise liegen teilweise bei über 4000 Euro

Viele Kurven zeigen derzeit steil nach oben. Etwa die der gebrauchten Eigentumswohnungen: 2017 kosteten sie 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Der höchste Anstieg seit Jahrzehnten.

Im Neubau waren es 12,5 Prozent mehr als 2016. Hier sind die Quadratmeterpreise bei fast 4200 Euro angekommen. Einen großen Satz machten die Doppelhaushälften und Reiheneckhäuser in den Stadtteilen. Um 24 Prozent ging es hier nach oben.

Der Immobilienmarkt-Bericht soll Transparenz schaffen

Es sind ausgesuchte Beispiele aus dem Immobilienmarkt-Bericht, den Claus Hornung, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, am Montag vorgestellt hat. Es ist, wie Bürgermeister Hajek kommentiert, einer der genauesten im ganzen Land. "Wir wollen Transparenz schaffen, auch für Laien." Da könne man gar nicht mehr übers Ohr gehauen werden. Profis legen sich den Bericht ohnehin zu. Rund 300 Exemplare werden jährlich verkauft - in gedruckter Form oder als PDF für jeweils 40 Euro. "Das ist gut investiertes Geld", findet Hajek.

Hornung hat seit 1991, als er den ersten Bericht für Heilbronn verfasste, immer mehr Abhängigkeiten entdeckt. Für die Richtwerte werden etwa Lage, Ausstattung und Zustand berücksichtigt - zusammengefasst in der LAZ-Note. "Das ist statistisch gesehen hochsignifikant", sagt Hornung.

In anderen Worten: Wer die LAZ-Zahl für ein Objekt kennt, kann sehr genau den üblichen Quadratmeterpreis herausfinden. Ein Hilfsmittel dazu gibt es seit dem vergangenen Jahr kostenlos im Internet: Die Wohnlagenkarte, über die sich die Kennzahl für jedes Haus in der Stadt ermitteln lässt.

2000 Sozialwohnungen wirken sich kaum aus

Die 2000 Sozialwohnungen, die in der Stadt bis 2020 gebaut werden sollen, werden daran kaum etwas ändern, vermutet Hornung. Wenn die Mietwohnungen nicht verkauft werden, würden sie auch nicht bei der Preisentwicklung berücksichtigt.

In die Statistik bereits eingeflossen sind aber Wohnungen, die etwa im Neckarbogen noch gar nicht bezogen, aber bereits verkauft wurden. Eine gesonderte Auswertung gebe es jedoch nicht. "Da kämen wir mit dem Datenschutz in Konflikt", so der Immobilienexperte.

Studentenwohnungen sind im Kommen

Eine weitere besondere Entwicklung zeigt sich bei den Mikro-Appartments oder Studentenwohnungen. 159 wurden im vergangenen Jahr verkauft - für 6000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt. Der Nachholbedarf scheint hier groß zu sein.

Insgesamt ist die Zahl der Kaufverträge über alle Grundstücks- und Immobilienarten hinweg leicht auf 1714 Fälle gestiegen. Seit Mitte der 90er Jahre pendelt die Zahl zwischen 1400 und 1800. Umso kräftiger steigen nun aber die Umsätze: von 430 Millionen Euro im Jahr 2015 auf 605 Millionen 2017 - plus 40 Prozent innerhalb von zwei Jahren.

Hornung: "Ein Großteil der Preissteigerungen ist nicht der Wohnungsnot geschuldet, sondern dem Anlagedruck." Aktien und Rentenpapiere würden keine guten Renditen mehr versprechen. Also investierten die Menschen in Immobilien.

Für Claus Hornung war es der letzte Immobilienmarktbericht. Ab 1. Juli geht es in die Altersteilzeit. Die künftige Leiterin der Geschäftsstelle heißt Marisa Röder-Sorge. Die 32-jährige Diplom-Ingenieurin hat sich in Darmstadt schon mit ähnlichen Themen beschäftigt und wird derzeit in ihren neuen Zuständigkeitsbereich eingearbeitet.