Unverändert angespannt bleibt die Situation nach Angaben des IW auf dem Mietmarkt: Nach wie vor trifft insbesondere in Städten eine hohe Nachfrage nach Wohnungen auf ein kleines Angebot. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die Mieten bundesweit um 4,3 Prozent gestiegen. Auch im weiteren Jahresverlauf dürften Kauf- und Mietpreise ansteigen. Der Grund: Nach wie vor wird zu wenig gebaut, die Nachfrage wiederum bleibt hoch – und wird tendenziell weiter steigen.
„Sehr spannender Markt“
Immobilienpreise steigen auch im Raum Heilbronn – aber nur bei bestimmten Objekten
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Die Preise für Wohnimmobilien sind im ersten Quartal 2025 bundesweit erstmals wieder gestiegen – mitunter deutlich. Für Stadt und Landkreis Heilbronn trifft das nur bedingt zu.
von Martin Peter
Die Preise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind im ersten Quartal 2025 erstmals seit über zwei Jahren wieder deutlich gestiegen. Das zeigt der neue Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). In den ersten drei Monaten dieses Jahres lagen die Preise von Eigentumswohnungen 1,1 Prozent über dem Vorjahresquartal, Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten sogar 2,9 Prozent mehr.
Besonders in Essen (plus 6,3 Prozent) und Leipzig (plus 5,8 Prozent) legten die Kaufpreise stark zu. Unter den zehn größten Städten der Bundesrepublik sind die Preise nach Angaben des Index einzig in Köln leicht um 0,3 Prozent gesunken. Die bundesweite Entwicklung gilt für Heilbronn aber nur mit Abstrichen. „Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise stagnierend bis leicht steigend“, sagt Nicole Mai von der VR Bank Heilbronn Schwäbisch Hall.
Steigende Immobilienpreise bei Häusern und Wohnungen – auch in Heilbronn?
Laut der Bereichsleiterin Wohnbauimmobilien für den Regionalmarkt Heilbronn sei die Preisdelle in der Region im Jahr 2024 auch nicht so gravierend gewesen wie im bundesweiten Schnitt. „Das liegt daran, dass wir in Heilbronn einen sehr spannenden Markt haben“, sagt Mai. Aufgrund der Entwicklungen rund um den Campus, den Park für Künstliche Intelligenz sowie die positive Prognose für die Stadt, ist die Nachfrage nach wie vor groß.
Wobei die Situation laut Mai auch allein beim Blick auf Heilbronn sehr differenziert betrachtet werden müsste. „In A-Lage, also dem Heilbronner Osten, haben Verkäufer kein Problem, ihre Preise zu realisieren“, so Mai. In anderen Stadtteilen und der Region haben Verkäufer und Käufer erst nach einem Aufwärtsschwung im Lauf des Vorjahres wieder zusammengefunden – wobei Verkäufer auch dann noch Abstriche machen mussten.
Immobilienpreise in Heilbronn: Energetischer Zustand spielt wichtige Rolle
Was die Bereichsleiterin Wohnbauimmobilien der VR Bank auch festgestellt hat: „Eigentumswohnungen gehen leichter über den Tisch als Einfamilienhäuser.“ Und da in der Regel auch Bestandsimmobilien. Bei der Preisfindung spielt dabei der energetische Zustand einer Immobilie inzwischen eine große Rolle. Das sagt auch Martin Werner von der Maklergruppe Werner Immobilien. „Der Energieausweis ist inzwischen das wichtigste Dokument“, sagt er etwas überspitzt.
Bis 2021 habe sich niemand ernsthaft für die Energieeffizienz interessiert, es sei so viel Geld im Markt gewesen, die Zinsen waren historisch niedrig. „Heute müssen Sie in den untersten Energieklassen Abschläge von 30 bis 35 Prozent auf den Spitzenpreis von 2021 hinnehmen“, sagt der Immobilien-Ökonom.
Mit Blick auf den bundesweiten Trend sagt Werner daher: „Es stimmt auch für die Region, dass die Preise wieder steigen. Aber das gilt vor allem für Immobilien auf energetischem Top-Niveau.“ Also Effizienzklasse A oder B.
„Der Energieausweis ist inzwischen das wichtigste Dokument.“
Martin Werner
Aber Spitzenpreise wie vor drei bis vier Jahren, von denen Verkäufer heute noch träumen, die ließen sich längst nicht mehr realisieren. „Es hat nach 13 Jahren Immobilien-Boom eine Normalisierung der Preise in radikal kurzer Zeit stattgefunden“, sagt Werner. Drei Punkte seien dafür ausschlaggebend: Zum einen die Zinsexplosion. Stand bei Immobiliendarlehen in Spitzenzeiten auch mal eine Null vor dem Komma, pendelt sich der Zins inzwischen bei 3,5 bis vier Prozent ein. „Das hat zu einer deutlich gesunkenen Kaufkraft geführt“, sagt Martin Werner.
Zinsschock und Inflation: Kaufkraft der Menschen ist deutlich gesunken
Parallel kam die Inflation, das allgemeine Preisniveau ist binnen fünf Jahren um 23 Prozent gestiegen. Gas, Strom, Lebensmittel: „Jeder hat spürbar weniger Geld im Beutel“, sagt Werner. Auch wenn die Immobilienpreise im Zuge der Diskussion um das Heizungsgesetz zwischenzeitlich gesunken waren, können sich viele Wohneigentum nicht mehr leisten. Zumindest nicht in der bisherigen Größe.
Entsprechend geht der Trend, so beobachtet es Martin Werner, hin zu kleineren und kompakten Wohnungen. „Wie in den Jahren der Nachkriegszeit“, sagt er. Ein anderer Trend, „den wir gravierend merken“, sagt Nicole Mai von der VR Bank Heilbronn Schwäbisch Hall: „Den Neubau gibt es so gut wie gar nicht mehr.“
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