Einwohnerzuwachs macht das Wohnen in Heilbronn teuer

Heilbronn hat in besonderem Maße mit einem zentralen Problem von attraktiven Städten zu kämpfen: Der Zuzug drückt massiv auf die Nachfrage nach Wohnraum und macht das Wohnen teuer. Welche Effekte das Handlungsprogramm Wohnen und die baulandpolitischen Beschlüsse gebracht haben, zeigt ein Zwischenbericht der Verwaltung zur Bautätigkeit seit 2014. Ein Ziel des Programms ist es, bis Ende diesen Jahres in der Summe 2000 neue Wohnungen zu schaffen.

Heilbronn ist Boomtown mit neuen Arbeitsplätzen und Studienplatzangeboten, das wirkt sich auf die Zuwanderung aus. Von 2014 bis 2019 ist die Einwohnerzahl der Stadt um gut 8100 Menschen gewachsen, maßgeblichen Zuwachs gab es vor allem aus dem Ausland. Die Analyse der Altersstruktur zeigt, dass es vor allem die 18- bis unter 30-Jährigen sind, die nach Heilbronn kommen, oft sind es Singles und junge Paare. Die Folge für den Wohnungsmarkt: Die Nachfrage nach kleinen und preiswerten Mietwohnungen steigt.

Mehr Studierende

Die Zahl der Studierenden bewegt sich in Richtung 9000. Im Jahr 2019 sind rund 500 neue Wohnheimplätze dazugekommen, das Angebot für Studenten hat sich auf insgesamt 1850 Plätze erhöht. In diesem Jahr sind weitere 551 Apartments bezugsfertig, zum Beispiel an der Wilhelmstraße, Ecke Südstraße. Werden alle derzeit geplanten Projekte auch realisiert, steigt der Bestand bis 2023 auf rund 3350 Plätze in Wohnheimen und möblierten Boarding-Apartments, beispielsweise auf dem Kaco-Areal.

Bestand passt nicht zur Haushaltsstruktur

Heilbronn hat beim Wohnungsbestand keine urbane Struktur. 70 Prozent der Wohngebäude sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Seit 2011 gibt es eine Veränderung. Bei Einfamilienhäusern gibt es in diesem Zeitraum zwar ein Plus von 20 Prozent auf insgesamt 11.500 Gebäude. Durch den Bau vieler großer Mehrfamilienhäuser beträgt die Steigerung bei den Wohneinheiten aber fast 65 Prozent. Das entspricht 1840 neuen Wohnungen. Der Gesamtbestand sind 37.300 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern. Mit dem Plus im Geschosswohnungsbau sei ein wesentliches Ziel des Handlungsprogramms Wohnen erreicht, heißt es in dem Baubericht - auch weil sich damit das Angebot an Mietwohnungen erhöht hat.

Kleine Haushalte, große Wohnungen

Deutlich entkoppelt haben sich Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbestand. Für den Zuwachs an Einwohnern wären rechnerisch mehr als 5000 neue Wohnungen nötig. Davon ist man weit entfernt. Auch zwischen Wohnungsbestand und Haushaltsgrößen klaffen Lücken: Heilbronn hat eine "erhebliche Unterversorgung" kleiner Haushalte. Nur vier Prozent der Wohnungen im Stadtgebiet haben ein Zimmer. In 45 Prozent der Haushalte lebt jedoch nur eine Person. Ein Drittel aller Wohnungen haben dagegen fünf und mehr Zimmer, bei einem Anteil großer Haushalte mit fünf und mehr Personen von unter fünf Prozent.

Hohe Baukosten verzögern Fertigstellung

2018 gab es Baugenehmigungen für 756 neue Wohnungen, das ist der zweithöchste Wert seit 25 Jahren. 2019 ist die Zahl der Baugenehmigungen allerdings wieder gesunken, gerade bei dringend benötigten Mehrfamilienhäusern. Gebremst wird der Neubau durch steigende Bau- und Materialkosten, Fachkräfte-Engpass und volle Auftragsbücher der Handwerkerfirmen, allesamt Faktoren, die die Bauzeiten verlängern. Das führt zu einem hohen Bauüberhang: genehmigte Projekte, die aber bislang noch nicht realisiert wurden. 2017 etwa gab es für 993 Wohnungen eine Baugenehmigung, aber nur 279 wurden fertiggestellt.

Zu wenige geförderte Wohnungen

Die Analyse der Mietpreise bei Neuvermietungen weist in nur sechs Jahren eine Steigerung um 50 Prozent auf. Wer 2013 eine neue Wohnung mietete, zahlte noch acht Euro auf den Quadratmeter, inzwischen sind es zwölf Euro - mit verursacht durch viele Neubauten im hochpreisigen Bereich. Ende 2018 gab es in Heilbronn 1319 geförderte Wohnungen, für die deutlich niedrigere Mieten verlangt werden. Das entspricht einem Anteil am Bestand von nur vier Prozent, der Bedarf ist deutlich höher. Bis 2022 sollen rund 80 neue geförderte Wohnungen dazukommen. Diese Zahl liegt unter dem formulierten Ziel der Stadt.