"Der Bedarf an Büroflächen ist da"

Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft beobachtet Bucher schon lange mit Sorge. Die Probleme in der Innenstadt werden sich im Zuge der Corona-Krise verschärfen, ist er sich sicher. Auch auf den Markt für Büros und Produktionsflächen dürfte sich die Pandemie auswirken. Doch Buchers Bestandsaufnahme und sein Ausblick für dieses Segment ist trotz allen Krisengeredes weitgehend positiv.

"Wir haben im Wirtschaftsraum Heilbronn einen florierenden Markt und eine ausgewogene Nachfrage- und Angebotssituation", sagt Bucher. Er spricht mit Blick auf Gewerbeimmobilien von einer gesunden Struktur und wenig Leerstand. Von dieser Einschätzung nimmt der Immobilienexperte den innerstädtischen Einzelhandel allerdings ausdrücklich aus. "Hier sind die Leerstände heute viel größer als noch vor Jahren", sagt Bucher mit Blick auf die zahlreichen leerstehenden Geschäfte in der Heilbronner Innenstadt. Für den einstigen Umsatzbringer Einzelhandel rechnet der Unternehmer nicht mit einer Trendwende. "Ich sehe keine Besserung im Markt." Durch die Corona-Pandemie und die politischen Gegenmaßnahmen werde der Online-Handel gefördert, der den Innenstadt-Händlern das Leben zusätzlich schwer mache.

Mieten in 1A-Lagen gesunken

Die Zahlen geben Tom Bucher recht. Nach Erhebungen des Branchendienstes Thomas Daily (TD) ist in Heilbronn die Spitzenmiete in 1A-Lagen für kleinere Geschäfte mit bis zu 120 Quadratmeter Mietfläche von monatlich 90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2014 auf 80 Euro 2018 gesunken. Bei größeren Geschäften ab 120 Quadratmeter war der Rückgang noch gravierender: Von 75 Euro im Jahr 2014 auf 45 Euro vier Jahre später. Und für die kommenden Jahre erwarten die TD-Experten für Heilbronn bei den kleineren Läden "eine stark rückläufige Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in 1A-Lage". Auch für größere Flächen und weniger attraktive Lagen werden eine sinkende Nachfrage und fallende Mieten prognostiziert.

Starke Nachfrage nach Gewerbegrundstücken

In den anderen gewerblichen Immobiliensegmenten sieht es hingegen in Heilbronn erheblich besser aus. "Es besteht eine Riesennachfrage nach Gewerbegrundstücken, die wir gar nicht bedienen können", sagt Tom Bucher. Diese Entwicklung hält schon mehrere Jahre an, wie die Daten des Branchenportals Riwis (Regionales Immobilienwirtschaftliches Informationssystem) zeigen. So sind in der Heilbronner City die durchschnittlichen Büromieten von 7,5 Euro im Jahr 2009 auf 9,6 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 gestiegen. Bei den Spitzenmieten gab es einen Anstieg von elf auf 12,8 Euro. Noch stärker sind die Mieten am Cityrand gestiegen, zu dem etwa der Heilbronner Schwabenhof gehört. Hier gab es in den letzten zehn Jahren einen Anstieg bei den Durchschnittsmieten von 6,5 auf neun Euro und bei den Spitzenmieten von 8,5 auf zwölf Euro. Die Leerstandsrate lag 2019 bei vergleichsweise moderaten 2,8 Prozent. Auch bei Gewerbeimmobilien, also etwa Logistik-, Lager- oder Ausstellungsflächen, zeigt der Langfristtrend in Heilbronn nach oben – wenn auch nicht so stark wie im Bürobereich.

Schwabenhof bei Dienstleistern beliebt

Getrieben wird die starke Nachfrage im Bürobereich Bucher zufolge vor allem von IT- und Ingenieurdienstleistern, aber auch vom stark wachsenden Gesundheitssektor und dem Trend zu Gemeinschaftspraxen und Arztzentren. Besonders beliebt bei den Dienstleistern ist der Heilbronner Schwabenhof, wo Bucher schon einige Objekte vermarktet hat – unter anderem die QBigs und die Erweiterung "Schwabenhof West" im Sommer dieses Jahres.

Während die Flächen im Schwabenhof knapp werden, macht Bucher im Zukunftspark Wohlgelegen noch attraktive Ansiedlungsmöglichkeiten aus. Rund um den WTZ-Turm entsteht auf Initiative der Stadt Heilbronn ein Zentrum für junge Unternehmen aus den Bereichen Health Care, Life Science, IT und Biotech. Darüber hinaus sieht der Experte in Heilbronn nur noch wenig Entwicklungsmöglichkeiten für Bürogebäude und Gewerbeimmobilien. Die Böllinger Höfe stoßen an ihre Grenzen, nur Audi hat sich dort noch eine nennenswerte Erweiterungsfläche gesichert. Im zu erschließenden 30 Hektar großen Gewerbegebiet Steinäcker in Neckargartach wünscht sich Bucher mehr Tempo. "Es muss schneller Baureife hergestellt werden", sagt er, wohl wissend, dass bei solchen Neuerschließungen oft langwierige Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern zu führen sind. Bucher lobt in diesem Zusammenhang die große Dynamik, die Heilbronn in den vergangenen Jahren auszeichnete. Diese müsse sich aber auch in der Arbeit der Verwaltung niederschlagen.

Bucher: Kommunen in direkter Autobahnnähe im Vorteil

Wenn im Oberzentrum Heilbronn die Büro- und Gewerbeflächen knapp werden, geht der Blick in die weitere Region. Hier sieht Bucher klar Kommunen in direkter Autobahnnähe im Vorteil. Vor allem Logistik- und Handelsunternehmen schätzen die Nähe zur A6 oder zur A81. Das Potenzial im Landkreis Heilbronn und im Hohenlohekreis sei noch nicht ausgeschöpft. Schwierig wird es Bucher zufolge für Kommunen mit schlechter Verkehrsanbindung. Das Zabergäu etwa leidet seit vielen Jahren darunter, Besserung ist nicht in Sicht. "Die Lage ist auch bei Gewerbeimmobilien immer entscheidend", sagt der Heilbronner.

Für die nächsten Jahre ist dem Immobilienprofi nicht bange, auch wenn die Folgen der Corona-Pandemie noch nicht absehbar seien. Klar ist für Bucher, dass in nächster Zeit verstärkt Produktions- und Lagerflächen frei werden, weil es corona-bedingte Insolvenzen bei den Autozulieferern und den Maschinenbauern geben werde. Zudem prognostizieren Experten einen Einbruch bei der Büronachfrage, weil Homeoffice auch nach Corona ein fester Bestandteil der Arbeitswelt sei. Diese Einschätzung teilt Bucher nicht. "Der Bedarf an Büroflächen ist da", sagt er. Viele Unternehmen würden künftig eher mehr Fläche benötigen, weil sie als Folge der Pandemie auf größere Abstände zwischen den Arbeitsplätzen achten würden. Das typische Großraumbüro, auch Open-Space-Büro genannt, in dem Mitarbeiter eng an eng sitzen, ist für Bucher zunächst Vergangenheit.

Daher geht der Unternehmer davon aus, dass die Preisentwicklung in der wirtschaftsstarken Region Heilbronn "relativ stabil" bleibt. Dank seiner breiten Aufstellung, der langjährigen Erfahrung und seines guten Netzwerks blickt Tom Bucher zuversichtlich in die Zukunft. "Wir haben immer eine gute Auftragslage."

 

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Zur Person: Tom Bucher

Tom Bucher ist alleiniger Inhaber des 1994 gegründeten Heilbronner Immobilienunternehmens Müller & Bucher. Der 55-Jährige konzentriert sich auf die Entwicklung und Vermarktung von gewerblichen Immobilien in der Region Heilbronn und darüber hinaus. Daneben verwaltet der umtriebige Unternehmer auch eigene Immobilien.

Auf Buchers Referenzliste finden sich etliche bekannte Namen: Von der Aufbaugilde über Heermann-Rhein, Fiat Bank und Bierstorfer bis hin zu TDS, Lidl, den Speditionen Fritz und Wüst sowie die QBigs im Heilbronner Schwabenhof. Das nächste große Projekt für Bucher ist die Vermarktung des ehemaligen Knorr-Verwaltungsgebäudes in Heilbronn. 17?000 Quadratmeter Fläche werden hier in den nächsten Jahren von der Frankfurter Aamundo-Gruppe für Dienstleister und Arztpraxen modernisiert.