Hausbesitzer wollen neue Einstufung

Im Untergruppenbacher Teilort Unterheinriet wehren sich einige Grundstücksbesitzer gegen die Einstufung ihrer Flächen. Hintergrund ist die Neuberechnung der Grundsteuer ab dem kommenden Jahr. Statt den bisher verwendeten Einheitswerten sollen die Bodenrichtwerte eine Grundlage der neuen Festsetzung sein. Nach bisherigen Erkenntnissen wird es dann vor allem für Besitzer größerer Grundstücke doppelt bis dreimal so teuer werden als bisher.

Insgesamt 18 Hausbewohner in Unterheinriet wollen sich aber gegen die Einstufung wehren. Als Grund gibt Roland Fritz an, dass die direkt an der Schozach gelegenen Grundstücke größtenteils nicht bebaut werden können. „Diese Einschränkung geht aus den Bebauungsplänen hervor. Trotzdem sind die gesamten Flächen mit dem einheitlichen Bodenrichtwert von 320 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen.“

Der damals noch zuständige Gutachterausschuss Weinsberger Tal hatte den Besitzern empfohlen, jeweils auf eigene Kosten Gutachten zur Neufestsetzung der Bodenrichtwerte erstellen zu lassen. Bei 18 Grundstücken in zusammenhängender Lage handle es sich aber nicht um Einzelfälle, stellt Fritz fest. Da die Grundstücke zum Teil in Steillage sich nicht einmal richtig bewirtschaften lassen, sei die Einstufung als Bauland beziehungsweise Bauerwartungsland im Grundsatz fehlerhaft. Mittlerweile ist für Untergruppenbach wie für viele andere Gemeinden der gemeinsame Gutachterausschuss südwestlicher Landkreis Heilbronn mit Sitz in Eppingen zuständig. Man werde zum „Fall Untergruppenbach“ in der nächsten Bodenrichtwertsitzung einen Beschluss fassen, so der Geschäftsstellenleiter Manuel Hecker.

Bodenrichtwerte dürfen nicht pauschal zur Grundsteuerberechnung herangezogen werden

Angesichts der massiven Diskussion um die Grundsteuerreform ist Hecker nicht so glücklich, dass der Bodenrichtwert „pauschal“ für jedes Grundstück in einer Zone verwendet werde. Dieser sei nur ein „durchschnittlicher Lagewert“, welcher die Realität am Immobilienmarkt – sprich bei Verkauf – widerspiegle.

Die „persönliche Situationen der Eigentümer“ aufgrund der individuellen Grundstückseigenschaften werde in der Bodenrichtwertzone nicht berücksichtigt. „Hier hätte das Grundsteuergesetz Spielräume bieten müssen“, meint auch der ehrenamtliche Vorsitzende des Gutachterausschusses Anton Varga. Die Grundstücksbebauung hätte wie bislang eine individuellere Berücksichtigung finden sollen.

Dass es bei einem „solchen Mammutprojekt wie der Grundsteuer-Neubewertung“ Unstimmigkeiten gibt, sei vorhersehbar gewesen, stellen Varga und Hecker fest. „Es wäre jedoch gut gewesen, das Grundsteuermodell nicht so engmaschig zu gestalten.“ Dem stimmt auch Roland Fritz zu, der nun auf eine andere Einstufung der Grundstücke an der Schozach hofft.

Schon im Jahr 2022 hatte Fritz bei der Gemeindeverwaltung Untergruppenbach beantragt, dass der nicht bebaubare Bereich der Grundstücke als Teilfläche ohne Nutzbarkeit ausgewiesen werde. Zwar sei dies teilweise geschehen, aber bei einer nicht bebaubaren Steillage sei auch ein Bodenrichtwert von 107 statt 320 Euro nicht nachvollziehbar.

"Gerechte Berechnung" nur ein Irrglaube?

Ein niedriger Bodenrichtwert führe aber nicht automatisch zu einer gerechteren Berechnung der Grundsteuer. Dies sei ein „Irrglaube“, so Hecker. Letztlich ausschlaggebend sei der Hebesatz, den die Gemeinden jetzt festlegen.

Dennoch gehen viele Anträge auf Neufestsetzung der Bodenrichtwerte beim Gutachterausschuss ein, so Hecker. Die Kosten von mindestens 500 Euro seien nicht gerechtfertigt, meint Rudolf Blass aus Neckarsulm.

Wenn eine Teilfläche mit einem Bauverbot belegt ist und einen niedrigeren Bodenrichtwert hat, müsse dies bei der Grundsteuer berücksichtigt werden. „Es geht lediglich darum, fehlerhaft bewertete Grundstücke zu korrigieren“, meint Blass. „Es kann doch nicht sein, dass zur Änderung augenscheinlich falscher Werte die Eigentümer genötigt werden, kostenpflichtige Gutachten zu beantragen.“ Dies würde bedeuten, dass der Gutachterausschuss „seine selbst festgestellten Werte begutachtet und sich dies von jedem einzelnen Grundstückseigentümer in der Straße bezahlen lässt“.

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