Riskante Anlage für Kleininvestoren
Für den Bau eines Studentenwohnheims im Neckarbogen geht der Pleidelsheimer Projektentwickler Paulus Wohnbau unkonventionelle Wege bei der Kapitalbeschaffung: Nicht nur eine Bank, sondern Privatanleger sollen Geld einbringen. Das Geld wird von einer Internetplattform eingesammelt.
Eigentlich mangelt es dem Projektentwickler Paulus Wohnbau GmbH aus Pleidelsheim nicht an Kleingeld. Für Ende 2015 weist die Bilanz ein Guthaben von 15,6 Millionen Euro aus - und einen Gewinn von einer knappen halben Million Euro. Wer in den für Immobilien-Projektentwickler lukrativen Zeiten ein großes Rad drehen möchte, braucht aber viel Geld - entsprechend hoch waren Paulus-Verbindlichkeiten zu dem Stichtag.
Für das nächste Großprojekt, den Bau eines Studentenwohnheims im Heilbronner Neckarbogen, geht das Unternehmen jetzt unkonventionelle Wege bei der Kapitalbeschaffung: Nicht nur eine Bank, sondern Privatanleger sollen Geld einbringen. 800.000 Euro sammelt das Unternehmen über eine Internetplattform ein. Die Investoren werden aber nicht Miteigentümer der Immobilie, sondern gewähren Darlehen zwischen 500 und 10.000 Euro mit einer Laufzeit von zwei Jahren und einem Zinssatz von 5,25 Prozent.
Hinweis: Erwerb mit Risiken verbunden
Im Vergleich zu Sparbuchzinsen ist das eine Traumrendite - aber auch in diesem Fall gilt: Sie ist durch ein erhöhtes Risiko erkauft. Anders als bei normalen Immobilienkrediten, bei denen jeder Häuslesbauer das Objekt als Sicherheit geben muss, handelt es sich bei den über www.zinsbaustein.de vermittelten Finanzierungen über sogenannte Mezzanine-Darlehen, wie in der Pressemitteilung des Unternehmens beiläufig erwähnt wird.
Das heißt, dass das Darlehen im Fall einer Pleite nachrangig, also nicht mit erster Priorität bedient wird. Entsprechend lautet der Risikohinweis auf der Seite des Crowdinvestment-Anbieters: "Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen." Als Richtwert für eine angemessene Verzinsung solcher Investitionen, die dem vollen unternehmerischen Risiko unterliegen, nennen Fachleute 15 Prozent pro Jahr.
An Mieteinnahmen sind Investoren nicht beteiligt
Unter Hinweis auf drohende Strafzinsen auf Bankguthaben und auf die Inflation, die die Ersparnisse sicherer Anlagen auffresse, fand die Berliner Firma dennoch innerhalb weniger Tage mühelos genügend Anleger. "Heilbronn ist eine der am stärksten wachsenden Studentenstädte Deutschlands. In der Folge schießen die Mietpreise in die Höhe", warb Zinsbaustein-Chef Frank Noé für das Projekt. Allein: An den Mieteinnahmen sind die Investoren gar nicht beteiligt.
Wer die Unterlagen genau unter die Lupe nimmt, kommt vielmehr auf die folgende Rechnung: Das Gesamtinvestitionsvolumen für das Wohnheim mit seinen 48 Appartements wird mit 6,85 Millionen Euro beziffert. 540.000 Euro bringt der Bauträger als Eigenkapital ein - weniger als zehn Prozent. Und weniger als das Risikokapital der Anleger. 5,51 Millionen Euro stellt den Angaben zufolge die Merkurbank als Bankdarlehen zur Verfügung.
Der Verkauf der Appartements und aller Parkplätze soll 7,4 Millionen Euro in die Kasse spülen, also 550.000 Euro mehr als die Kosten. Lediglich 84.000 Euro davon gehen als Zinsen an die Anleger, 466.000 an den Bauträger und die Bank, die beide ein geringeres Risiko tragen.
Die Firma Zinsbaustein.de wurde im Januar 2016 gegründet. Das Startup hat seitdem nach eigenen Angaben sechs Immobilienprojekte mitfinanziert. Der Projektentwickler Paulus Wohnbau wird vom früheren Pleidelsheimer Bürgermeister Erwin Paulus geführt.
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