Der Immobilien- und Grundstücksmarkt boomt. 2016 gingen beim städtischen Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Heilbronn 1613 Kaufverträge ein. Das sind zwar etwas weniger als im Vorjahr, allerdings stieg der Umsatz deutlich. Im Vorjahr wurden 1774 Verträge abgeschlossen. Die Gesamtkaufpreissumme betrug jedoch 515,8 Millionen Euro, was gegenüber 2015 einer Steigerung von 85,4 Millionen Euro entspricht. Claus Hornung, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses analysiert die Zahlen anhand des aktuell vorliegenden Immobilienmarktbericht 2017: "Die Anzahl der Kaufverträge fiel im vergangenen Jahr gegenüber 2015 um 9,1 Prozent, der Umsatz stieg dagegen um 19,8 Prozent." Grundlage für den Immobilienmarktbericht sind alle in Heilbronn abgeschlossenen Kaufverträge.

36 Wohnbau-Grundstücke wurden 2016 in der Kernstadt, 22 in den Stadtteilen verkauft. Die Preisspanne reichte in Heilbronn-Stadt von 180 bis 914 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnittspreis lag bei 542 Euro je Quadratmeter. In Böckingen bezahlten Käufer 485 Euro, in Sontheim 458 Euro, in Neckargartach 418 Euro, in Klingenberg 374 Euro, in Horkheim 354 Euro und in Frankenbach 299 Euro für den Quadratmeter. In Biberach wurden 271 Euro fällig. Am günstigsten waren Bauplätze im Stadtteil Kirchhausen. Hier mussten 218 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden.

Freistehende Einfamilienhäuser teuer wie nie

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mussten in der Kernstadt im vergangenen Jahr im Durchschnitt rund 525.000 Euro bezahlt werden. Das ist der höchste bislang registrierte Preis. 2001 lag der Kaufpreis bei 348.000 Euro. Eine Steigerung innerhalb von 15 Jahren um 177.000 Euro. Die durchschnittliche Wohnfläche lag bei 184 Quadratmetern, 28 Quadratmeter mehr als 2001. Für eine Doppelhaushälfte mussten 2016 im Schnitt knapp 268 000 Euro bezahlt werden. 2001 waren es noch 174.000 Euro gewesen (+ 94.000 Euro). "Durch den Nachfragedruck und den Mangel an freistehenden Häusern lassen sich Doppel- und Reihenhäuser, in der Kernstadt bis 2011 ein eher unbeliebter Haustyp, deutlich besser verkaufen", erläutert Claus Hornung. Die Kosten für einen Tiefgaragenplatz oder eine Garage (Neubau) liegen zwischen 15.000 und 18.500 Euro (+ 5000 Euro). Ein Stellplatz kostet in der Stadt um die 7500 Euro.

Die meisten Eigentumswohnungen wurden im Wohnflächenbereich 60 bis 80 Quadratmeter verkauft. Nur knapp dahinter belegte der Bereich 80 bis 110 Quadratmeter den zweiten Platz. Je größer die Wohnung, desto größer der Quadratmeterpreis. "Bei älteren Baujahren gilt dieser Grundsatz nur noch bei Wohnungsgrößen über 110 Quadratmetern. Die Preise von Penthousewohnungen liegen bei gebrauchten Wohnungen mindestens 15 Prozent, bei Neubauten um etwa 30 Prozent über dem jeweiligen Durchschnittspreis.

Ackerpreise bleiben konstant

Die Umsätze, die 2016 bei Wohn- und Geschäftshäusern erzielt wurden, beliefen sich auf 292 Millionen Euro (Vorjahr 218,3 Millionen). Für Bauplätze, Rohbauland und Bauerwartungsland wurden rund 57 Millionen Euro ausgegeben.

 Nicht gestiegen sind 2016 die Ackerpreise. Mit 4,3 Euro für den Quadratmeter wurde in Sontheim der höchste Preis bezahlt. Das seit Jahren bestehende hohe Preisniveau bei Gärten hat sich kaum verändert, während die Weinbergpreise bei geringen Umsätzen weiter nachgeben. Der Durchschnittspreis liegt bei 10,5 Euro je Quadratmeter (Vorjahr 10,9 Euro).

 

 

 

"Baugrund sollte kein Luxusgut sein"

Interview "Ein Ende der steigenden Immobilienpreise ist derzeit nicht absehbar", sagt Claus Hornung (61), Leiter der Geschäftsstelle des städtischen Gutachterausschusses.

 

Wie sieht die Immobilienlandschaft derzeit in Heilbronn aus?

Claus Hornung: Wir hatten 2016 neun Prozent weniger Kaufverträge, aber 20 Prozent mehr Umsatz als 2015. Die Preise sind in fast allen Immobilienbereichen um zehn Prozent gestiegen.

 

Wird Baugrund in Heilbronn bald zur Luxusware?

Hornung: Baugrund und Wohnungen sollten kein Luxusgut sein und erschwinglich für breite Bevölkerungsschichten bleiben.

 

Um wie viel ist Bauland in den letzten 30 Jahren teurer geworden?

Hornung: Um 109 Prozent für Wohnungs- und um 130 Prozent für Gewerbebauten. Der Lebenshaltungsindex stieg nur um 60 Prozent.

 

Werden die Mieten steigen?

Hornung: Mittelfristig ja, weil die Anleger, die in Immobilien investieren, eine gute Rendite sehen wollen.

 

Die Passantenströme in den Geschäftslagen gehen zurück, die Mieten fallen aber nicht. Weshalb?

Hornung: Geschäftsobjekte sind nach wie vor gefragt, weil sie höhere Renditen als Wohnungen abwerfen.

 

Würden Sie dazu raten, jetzt eine Immobilie zu kaufen?

Hornung: Das ist eine individuelle Entscheidung. Die Gesamtfinanzierung mit Eigenkapital, Festzins und hoher Tilgung muss stimmen.