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Berechnung der Grundsteuer ist verfassungswidrig

Jetzt stehen alle Beteiligten unter gehörigem Zeitdruck. Bis Ende nächsten Jahres muss ein neues Gesetz zur Grundsteuer beschlossen sein, verlangt das Bundesverfassungsgericht. Unter dem Strich soll es nicht teurer werden.

Von dpa
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Das Bundesverfassungsgericht verlangt eine schnelle Neuregelung der Grundsteuer und setzt dem Gesetzgeber dafür eine Frist bis Ende 2019. Die Berechnungsgrundlage ist verfassungswidrig und völlig überholt, entschied der Erste Senat am Dienstag in Karlsruhe. Welche Auswirkungen das Urteil auf Grundstückseigentümer und Mieter hat, ist noch unklar.

Bundesweit fallen rund 35 Millionen Grundstücke unter die Grundsteuer. Sie trifft die Eigentümer und wird an Mieter weitergegeben. Damit sollen sie sich unter anderem an den Kosten der Infrastruktur beteiligen. Der Ertrag von aktuell fast 14 Milliarden Euro pro im Jahr ist eine wichtige Einnahmequelle von Städten und Gemeinden.

Die aktuellen Regelungen zur Einheitsbewertung seien seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepasst worden. Sie verstießen gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes, entschied das Gericht. „Die Besteuerung entfernt sich immer weiter von den aktuellen, realen Verhältnissen“, sagte der Vorsitzende des Ersten Senats, Ferdinand Kirchhof. Der Einheitswert definiert den Wert eines Grundstücks zu einem festgelegten Zeitpunkt - für Westdeutschland ist dies das Jahr 1964, für Ostdeutschland das Jahr 1935.

Grundstücke und Gebäude werden völlig unterschiedlich bewertet

Eigentlich sollen alle Grundstücke im Abstand von sechs Jahren neu bewertet werden. Das ist aber seit der letzten Hauptfeststellung in Westdeutschland von 1964 nie mehr geschehen. Der Gesetzgeber hatte das mit dem großen Aufwand begründet.

Das Problem dabei: Wegen fehlender Neubewertungen kann es sein, dass vergleichbare Grundstücke und Gebäude verschiedener Baujahre völlig unterschiedlich bewertet werden - zum Beispiel weil aus einem Arbeiterstadtteil über Jahrzehnte ein teures In-Viertel geworden ist.

Auswirkungen auf Immobilienbesitzer und Mieter

Welche Auswirkungen eine Neuregelung auf Immobilienbesitzer und Mieter hat, hängt vom künftigen Modell ab. Nabu und Mieterbund etwa fordert eine Bodensteuer, bei der nur der tatsächliche Wert des Grundstücks ohne Gebäude besteuert wird. Sie soll Spekulation entgegenwirken und Mieter entlasten. Nach dem Modell der Mehrheit der Bundesländer sollen Bodenwert und Gebäude berücksichtigt werden. Verbände wie Haus & Grund sprechen sich gegen eine reine Bodensteuer aus und favorisieren eine Steuer, die sich nur an der Flächengröße orientiert.

Wegen des hohen Aufwands für eine Neufestsetzung der Bemessungsgrundlage können die alten Werte nach einer Neuregelung noch bis zu fünf Jahre weiter genutzt werden, längsten bis Ende 2024, entschied das Gericht.

Änderungen sollen zügig umgesetzt werden

Das Bundesfinanzministerium will die erforderliche Neuregelung der Grundsteuer gemeinsam mit den Ländern zügig angehen, sagte die parlamentarische Staatssekretärin Christine Lambrecht nach dem Urteil. Dabei komme es darauf an, das derzeitige Aufkommen zu sichern.

DIHK-Hauptgeschäftsführer Martin Wansleben wies auf die kurze Frist hin: „Dieser Zeitraum lässt keinen Spielraum für allzu aufwendige Umsetzungsmodelle. Die neue Bewertung als Basis der Grundsteuer muss also einfach werden“, forderte er. Der Präsident von Haus & Grund, Kai Warnecke, erinnert an das Versprechen der Politik, dass eine Reform unterm Strich keine höhere Steuerbelastung für die Bürger mit sich bringen dürfe.

Der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, Helmut Dedy, plädierte für das Modell der Bundesländer. „Wir erwarten, dass die Länder in den Finanzämtern in großem Umfang zusätzliches Personal und Sachmittel bereitstellen, um die Arbeit fristgerecht zu schaffen.“

Das Bundesverfassungsgericht entschied über drei Vorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden, die sich gegen die Besteuerung auf Basis der Jahrzehnte alten Einheitswerte im Westen richteten. Daher hat das Gericht die Bewertung in den neuen Bundesländern nicht geprüft. Es sei aber nicht ausgeschlossen, die Maßstäbe der Entscheidung zu übertragen, entschied das Gericht.

Das Verfassungsgericht hält die kurze Frist für ein neues Gesetz für angemessen, weil die verfassungsrechtliche Problematik lange bekannt sei und Gesetzentwürfe vorlägen, sagte Kirchhof. Die Richter halten die Einheitswerte - die Werte für jedes Grundstück (für jede Einheit) - spätestens seit dem Jahr 2002 für verfassungswidrig, weil die Ungleichgewichte seit 1964 ständig zugenommen haben.

 

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema Grundsteuer

 

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?

Die bei der Berechnung der Grundsteuer zugrunde gelegten Einheitswerte (Wert für ein Grundstück) sind verfassungswidrig. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinden und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Weil es aber keine Neubewertungen gab, verstößt das gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes, entschied jetzt das Bundesverfassungsgericht.

 

Was ist die Grundsteuer?

Grundstücke und Gebäude ziehen Kosten für die Kommunen nach sich, zum Beispiel für Straßenlaternen, öffentliche Grünflächen oder Freizeiteinrichtungen. Die Eigentümer sollen diese Lasten mittragen. Dazu gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Die Grundsteuer deckt etwa zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen und ist damit eine wichtige Finanzierungsquelle. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2016 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte etwa 13,3 Milliarden Euro. Die Grundsteuer wird an Mieter weitergegeben und ist Teil der Nebenkosten.

 

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Das ist ein bisschen kompliziert: Ein je nach Art des Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlicher Anteil des Einheitswertes ist die Grundsteuermesszahl - für Wohnungen beträgt sie zum Beispiel 3,5 von Tausend. Wenn der Einheitswert 20 000 Euro beträgt, errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 70 Euro (20 000 geteilt durch 1000 multipliziert mit 3,5). Diese 70 Euro werden mit dem von jeder Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz multipliziert. Liegt er bei 500 Prozent, beträgt die Steuer 350 Euro pro Jahr. Der Hebesatz ist je nach Kommune sehr unterschiedlich und reicht von weniger als 100 bis mehr als 900 Prozent.

 

Was ist der Einheitswert?

Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwands nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden.

 

Welche Modelle sind im Gespräch?

Es liegen mehrere Vorschläge auf dem Tisch, die zum Teil sehr unterschiedliche Ziele verfolgen.

Der Deutsche Mieterbund, die Umweltorganisation Nabu und weitere Verbände fordern, die Grundsteuer zu einer reinen Bodensteuer umzuwandeln. Berücksichtig würde dann nicht mehr, welche Art von Gebäude auf einem Grundstück steht und welchen Wert es hat - sondern nur noch die Bodenrichtwerte. Diese liegen laut Nabu größtenteils bereits flächendeckend vor. Die Befürworter versprechen sich davon mehr Wohnungsbau besonders in den Städten. Es wäre teuerer als bisher, bebaubare Grundstücke unbebaut zu lassen. Das soll auch der Bodenspekulation entgegenwirken. Zudem würden Mieter von Wohnungen entlastet und Besitzer von Einzelhäusern belastet. Der Mieterbund fordert außerdem, dass die Grundsteuer nicht länger über die Nebenkosten an Mieter weitergereicht werden dürfe.

Das 2016 vorgelegten Modell der Bundesländermehrheit, auch Kostenwertmodell genannt, würde eine aufwendigere Neubewertung aller Grundstücke nötig machen. Es kombiniert Bodenrichtwerte mit pauschalen Baukosten für die Gebäude. Hamburg und Bayern lehnen das Modell ab. Der Hamburger Senat befürchtet zum Teil deutlich höhere Steuern. Eine Verzehnfachung auf 6000 Euro im Jahr für eine Wohnung in der Hansestadt sei möglich, hatte der damalige Finanzsenator und heutige Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) in der Verhandlung im Januar gesagt.

Auch der Präsident von Haus & Grund, Kai Warnecke, warnte vor Verzerrungen. Es würde zu großen Unterschieden zwischen ähnlichen Grundstücken innerhalb einer Gemeinde führen, kritisierte er. „Das ist ein Grund, warum wir das Anknüpfen an den Bodenrichtwert für nicht richtig halten.“

Ein drittes Konzept, zu dem Hamburg und Bayern tendieren, setzt auf die Flächengröße. Dabei werden einheitliche Messzahlen in Euro pro Quadratmeter für Grundstücks- und Gebäudeflächen festgesetzt. Der Erhebungsaufwand wäre gering. Allerdings würden bei diesem Modell unbebaute und wenig genutzte Grundstücke im Vergleich zu den wertbezogenen Modellen entlastet, kritisierte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW).

 

 

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