Kaufen, einziehen, abreißen: Es ist wohl das Worst-Case-Szenario eines jeden Eigentümers, wenn sich nach dem Erwerb einer Immobilie das Bauamt meldet und zumindest Teile des Eigenheims für unrechtmäßig errichtet erklärt. Von einem „Schwarzbau“ ist dann landläufig die Rede. Im schlimmsten Fall winkt der Abriss. Wie sich Verbraucherinnen und Verbraucher vor einem solchen Reinfall schützen können und welche Möglichkeiten ihnen bleiben, wenn es doch schiefgegangen ist? Nachfolgend einige Antworten auf wichtige Fragen.
Wann spricht man überhaupt von einem Schwarzbau?
„Ein Schwarzbau liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Gebäudeteil ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde oder wesentlich von der erteilten Genehmigung abweicht“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund. Welche (An- und Um-) Bauten überhaupt einer Baugenehmigung bedürfen, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Kommunen können aber auch teils eigene Regeln festlegen. Wurde eine solche Genehmigung nicht eingeholt, obwohl sie benötigt worden wäre oder weicht der Bau von den genehmigten Bauplänen ab, liegt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger zufolge eine Ordnungswidrigkeit vor. Im Einzelfall kann sie auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Was sind typische Arten von Schwarzbauten?
„Typischerweise handelt es sich bei Schwarzbauten um An- oder Umbauten, die ohne Genehmigung durchgeführt wurden“, sagt Manuela Reibold-Rolinger. Dann geht es etwa um zusätzlich geschaffene Räume, Dachgeschossausbauten, Wintergärten oder Wohnräume in Garagen. Dass wirklich ganze Häuser ohne entsprechende Erlaubnis errichtet werden, sei eher selten - aber auch das kommt vor.
Wie kann ich als Kaufinteressent frühzeitig erkennen, ob es sich bei einem Gebäude oder Gebäudeteilen um einen Schwarzbau handelt?
Kaufinteressenten einer Immobilie können bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde Einsicht in die Baugenehmigungsakte verlangen. Darauf weist Bernd Düsterdiek vom Deutschen Städte- und Gemeindebund hin. „Dort sind sämtliche Genehmigungen und Änderungsanträge sowie etwaige Beseitigungs- oder Legalisierungsanordnungen dokumentiert.“ Sind An- oder Umbauten eines Gebäudes nicht darin zu finden, sollten Käuferinnen und Käufer nachfragen. Außerdem empfiehlt es sich Manuela Reibold-Rolinger zufolge, schon bei den Besichtigungen einer Immobilie auf sichtbare Hinweise zu achten - etwa untypische Bauweisen, Umnutzungen von Keller und Dachgeschossflächen oder unvollständige Bauunterlagen. Auch eine professionelle Bauwerksprüfung durch einen Sachverständigen kann Aufschluss geben.
„Rechtlich ist es ratsam, im Kaufvertrag eine entsprechende Gewährleistung zu vereinbaren, die den Zustand des Gebäudes absichert“, so die Rechtsanwältin.
Welche Möglichkeiten bleiben Käufern, wenn sie den Schwarzbau erst nach Unterschrift erkennen?
„Falls nach dem Kauf herauskommt, dass ein Schwarzbau vorliegt, kann man versuchen, eine nachträgliche Genehmigung zu erhalten“, sagt Christian Osthus. Proaktiv vorzugehen, sei in jedem Fall besser als später möglicherweise vom Bauamt auf den Umstand hingewiesen zu werden, dass mit dem Bau etwas nicht stimmt. „Hierfür ist es ratsam, einen Architekten ins Boot zu holen, der den Fall erst einmal prüft, bevor man bei der Baubehörde nachfragt.“
Beim Versuch, eine nachträgliche Genehmigung zu er wirken, komme es immer auch auf die richtige Strategie an. Hat ein Verkäufer falsche Angaben gemacht und Käuferinnen und Käufer getäuscht, können diese Osthus zufolge auch Gewährleistungsansprüche geltend machen und vom Kaufvertrag zurücktreten.
dpa
Von Christoph Jänsch
Türenwelt Zimmermann Sinsheim
