Modernisieren

Warum sich der Erhalt alter Häuser oft lohnt: Wer eine in die Jahre gekommene Immobilie kauft oder erbt, steht vor der Frage: Lohnt sich noch eine Sanierung oder soll gleich der Abrissbagger anrücken?

Auch wenn Abriss und Neubau eines alten Hauses zuerst sinnvoll erscheinen, lohnt sich doch oftmals eine Sanierung. Eine gründliche Bauzustandanalyse kann hierüber Auskunft geben, sagen Experten. Foto: Kadmy/ stock.adobe.com
Auch wenn Abriss und Neubau eines alten Hauses zuerst sinnvoll erscheinen, lohnt sich doch oftmals eine Sanierung. Eine gründliche Bauzustandanalyse kann hierüber Auskunft geben, sagen Experten. Foto: Kadmy/ stock.adobe.com
Von Katja Fischer, dpa  

Abriss oder Umbau? Rein rechnerisch ist die Antwort schnell gefunden. Sind Abriss und nachfolgender Neubau kostengünstiger als eine aufwendige Sanierung, kann das alte Haus weg. Doch so einfach ist das nicht. „Natürlich müssen Hausbesitzer auf die Kosten achten, aber es spielen auch noch weitere Kriterien eine Rolle“, sagt Ines Prokop vom Verband Beratender Ingenieure. Ein Bestandsbau hat nicht nur materiellen Wert, er verkörpert auch eine bestimmte Kultur und steckt voller sogenannter grauer Energie, die beim Bau hineingesteckt wurde. Auch Umwelt- und Klimagründe kann es geben. „Eine Sanierung ist fast immer nachhaltiger als Abriss und Neubau.“

Analyse „Ohne eine gründliche Bauzustandsanalyse ist überhaupt keine Aussage zu treffen, ob Abriss oder Sanierung die bessere Lösung sind“, betont Ulrich Zink vom BAKA Bundesverband Altbauerneuerung in Berlin. „Und die muss selbstverständlich auch ökologische Kriterien wie graue Energie oder Wiederverwendbarkeit vorhandener Baustoffe enthalten.“ Diese Analyse erlaubt erst eine realistische Bewertung der Immobilie. Überprüft werden Tragwerk, Bausubstanz und technische Ausstattung des Hauses, ebenso Schadstoffbefall und die Belastung durch giftige Chemikalien.

Anhand dieser Erkenntnisse lassen sich die notwendigen Kosten für Umbau oder Abriss kalkulieren und vergleichen. „Man sollte sich allerdings vorher im Klaren sein, was man später mit dem Haus will“, gibt Marc Ellinger, Leiter des Regionalbüros Freiburg-Südbaden im Verband Privater Bauherren, zu bedenken. Sind die Wünsche der Hausbesitzer mit einem Altbau nicht zu vereinbaren, muss eben ein Neubau her. Der ist individuell planbar und in jedem Fall zukunftsfähig.

Im Prinzip können aber auch gebrauchte Häuser mit einer einfallsreichen Planung so umgestaltet werden, dass sie individuellen Ansprüchen genügen und zukunftsfähig sind, ist sich Ulrich Zink sicher. „Dazu benötigt man natürlich Kreativität und eine Vision für das Neue im Alten. Dann bekommt der Altbau sogar einen Mehrwert gegenüber einem schlichten Neubau.“ Manchmal treffe ein Gebäude aber auf den falschen Nutzer, meint er. Dann wäre ein Wechsel der Immobilie angebracht und nicht der Abriss.

Flexibel Ältere Häuser passen nicht immer zum heutigen Lebensgefühl. Sie haben oftmals kleine Räume oder niedrige Geschosshöhen, sind schlecht oder gar nicht wärmegedämmt. „Das sind aber keine Ausschlusskriterien. Auch solche Häuser lassen sich gut auf einen modernen Stand bringen“, erklärt Prokop. Großzügige und helle Räume mit großen Fenstern etwa kann man mit gewissem Aufwand hinbekommen, wenn man das Gebäude entkernt und den verbleibenden Rohbau ausbaut. Entscheidend ist, wie flexibel der Rohbau ist, nicht jede Konstruktion ist geeignet. Auch Auf- oder Anbauten können eine Lösung sein.

„Jedes Gebäude lässt sich energetisch verbessern.“

Ulrich Zink, BAKA

Kein Abrissgrund ist eine schlechte Wärmedämmung. „Jedes Gebäude lässt sich energetisch verbessern“, stellt Zink klar. Entspricht etwa in einem Backsteinhaus die Dämmung der Außenwände nicht dem aktuellen Standard, lässt sich mit Hilfe von Solaranlagen trotzdem ein akzeptabler energetischer Zustand erreichen. Auch Feuchtigkeit und Schimmel muss niemand fürchten. „Wenn die Ursachen gefunden sind, lässt sich das in den Griff bekommen“, sagt Marc Ellinger.

Klare K.O.-Kriterien für Altbauten gibt es nach Ansicht der Experten kaum. „Der echte Hausschwamm kann ein Hindernis darstellen, aber es kommt auf seine Verbreitung und die Art des Gebäudes an“, sagt Zink. Oft lassen sich selbst bei starkem Befall Lösungen finden, ihn zu beseitigen. Dagegen führt kein Weg am Abriss vorbei, wenn ein Gebäude einsturzgefährdet und die tragende Konstruktion nicht mehr zu ertüchtigen ist. Oder wenn durch zu geringe Geschosshöhen kein Platz für technische Einbauten bleibt.

Auch Asbest ist für Ines Prokop ein Knackpunkt. „Vor allem Bauten aus den 1970er Jahren sind häufig mit Asbest belastet.“ Eine Asbestsanierung sei oft so aufwendig und teuer, dass sie sich nicht lohnt und ein Abriss vernünftiger ist. Solange der Asbest aber nicht freigesetzt wird, kann er im Haus bleiben, so Ellinger. Wer Asbest im Haus vermutet, sollte unbedingt ein Schadstoff-Screening in Auftrag geben, damit er weiß, wo der Baustoff überall zu finden ist.

Wie Eigentümer die Renovierung planen können

Wer seine Immobilie instand hält, kann ihren Wert steigern – Geldinstitute bieten verschiedene Finanzierungsmodelle

Modernisierungen sollten gut geplant werden. Denn auf diese Weise lassen sich auch die Kosten im Zaum halten. Foto: Kai Remmers/dpa-tmn
Modernisierungen sollten gut geplant werden. Denn auf diese Weise lassen sich auch die Kosten im Zaum halten. Foto: Kai Remmers/dpa-tmn
Von Katja Fischer, dpa

Auch das schönste Haus kommt irgendwann einmal in die Jahre. Für Eigentümer stellt sich dann die Frage: Wie teuer darf die Renovierung werden?

„Für die meisten Bauherren steht die energetische Sanierung an erster Stelle“, sagt Katrin Voigtländer-Kirstädter vom Verband Privater Bauherren. Dabei wird meist erst die Heizung saniert, danach stehen neue Fenster auf dem Programm oder das Dach wird ausgebaut oder gedämmt und die Fassade renoviert. Oft ist in diesem Zusammenhang ein Wärmedämmverbundsystem verpflichtend. Wie teuer das wird, hängt von Größe und Zustand des Gebäudes sowie den verwendeten Materialien ab. „Allein die Preise für ein Wärmedämmverbundsystem liegen bei 90 bis 150 Euro je Quadratmeter Fassadenfläche, abhängig vom Fabrikat, der Gebäudestruktur und Dicke der notwendigen Wärmedämmung“, so die Expertin.

Ein weiteres Beispiel sind Küchen- oder Badsanierungen. Hier kostet das Verlegen der Fliesen durch eine Fachfirma ab 60 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommt der Preis für die Fliesen selbst. Entscheidend ist bei Badsanierungen oft die Qualität der Sanitärgegenstände.

Konzept Damit die Kosten nicht aus dem Ruder laufen, rät Voigtländer-Kirstädter, vor Beginn der Arbeiten ein Konzept zu erstellen. Einige Arbeiten müssen in einer bestimmten Reihenfolge ausgeführt werden. „Hausbesitzer sollten zunächst mit ihrer Bank die Finanzierung klären und dann die Arbeiten planen“, empfiehlt sie. „Dann können sie realistisch kalkulieren.“ Je detaillierter und strukturierter geplant wird, desto preiswerter kann es werden.

Zur Finanzierung einer Modernisierung bieten Geldinstitute diverse Möglichkeiten. „Grundsätzlich wird zwischen einem Immobilienkredit und einem allgemeinen Verbraucherkredit unterschieden“, erklärt Anne van Dülmen vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin.

Bei einem Immobilienkredit wird zur Sicherung der Kreditforderung im Grundbuch ein Grundpfandrecht in Höhe der Darlehenssumme eingetragen, meistens eine Grundschuld. Dadurch bieten solche Kredite in der Regel günstigere Zinssätze als allgemeine Verbraucherkredite. „Sie eignen sich daher vor allem für alle größeren und längerfristigen Finanzierungen rund um das Eigenheim.“ Bauherren, deren Immobilienkredit für ihr Haus noch läuft, müssen nicht unbedingt einen weiteren Kredit aufnehmen.

„Wenn das Haus mit einer Grundschuld belastet ist und der darüber abgesicherte Kredit teilweise bereits getilgt ist, lässt sich vielleicht die Kreditsumme noch einmal aufstocken oder eine günstige Zweit- oder Anschlussfinanzierung vereinbaren“, so van Dülmen.

Ein weiteres Instrument zur Finanzierung von Renovierungsprojekten ist der Bausparvertrag. Dabei erwirbt der Bausparer nach einer Ansparphase mit regelmäßigen Sparraten einen Anspruch auf die Gewährung eines Bauspardarlehens zu einem vereinbarten Zinssatz. Der Vertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Ist das Mindestsparguthaben erreicht, erhält der Bausparer mit der Zuteilung des Vertrages das angesparte Bausparguthaben sowie das Darlehen.

Kreditbedarf Welche Finanzierung geeignet ist, hängt von der Größe des jeweiligen Projekts ab. Bevor Eigentümer zu ihrer Bank gehen, sollten sie sich Gedanken darüber machen, wie hoch genau der Kreditbedarf ist.
 

Fördermöglichkeiten


Bauherren sollten ein Renovierungsprojekt nicht angehen, ohne eventuelle Fördermöglichkeiten zu prüfen. Anträge zur Förderung werden meist über die Bank abgewickelt. „Für Modernisierungen wie Erweiterung der Wohnfläche, Sanitärbereiche oder Heizung gibt es bei der KfW gute Programme“, betont Annabel Oelmann, Vorständin der Verbraucherzentrale Bremen. Auf der Webseite der Förderbank KfW sind für Privatpersonen mit Bestandsimmobilie alle Programme aufgelistet.

Viele Programme lassen sich mit anderen kombinieren. Allerdings sind bei Förderprogrammen von der KfW oft Besonderheiten zu beachten. Beispielsweise müssen einige Anträge durch Energieberater begleitet werden. Und die meisten Förderungen müssen vor Beginn der Arbeiten beantragt werden. „Also niemals vorzeitig mit der Beauftragung beginnen, erst muss die Finanzierung stehen.“ dpa